目標房托组合

優質的房托提供理想的回報，但過去表現最佳的，未來也可能老化跑輸。要往前看十年，選擇最好的房托而且盡可能減低風險。

今次肺炎大流行其實大大加速了趨勢的變化，第一科技網購的興起，減低了人流的重要性，相對上貨物及信息的流動越來越重要，量和速度兼備。

组合末來會以工業物流類房托及Data Center 類房托為主要骨幹。Class A 辦工室Reits 為副，慢慢減持或不加持商場類的房托。

第二個趨勢是房托越大越強，Economy of Scale 明顯。

第三黑天鵝無法完全避兔，只有分散投資。由於優質同類型房托很少，需要投資多個國家。

第四在十年一遇的大股災中無法發揮避險作用，Leverage 只能有限度或只在股災建倉時使用，慢慢Deleverage，甚至留現金部位。

第五最優質的房托，yield 往往較低，提供現金流未必強。

本地房托選擇

前文講了領展的睇法，再談談其他本地房托，利申只是小弟不入流的睇法，並非投資建議。

冠君產業信託 2778

1 市值                            :270 億，不到領展的五分之一🏅🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去五年持續增長 🏅🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :沒有收購，只有组合organic growth               🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好，未能証明有收購的能力🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  只得兩個物業，有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

置富產業信託 778

1 市值                            :183 億   🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運尚可,但並沒有特別提升租值的能力🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  中檔民生商場。🏅🏅🏅

陽光房託 435

1 市值                            :72 億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  多元化有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

泓富 808

1 市值                            :42億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年慢慢持續增長，🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  有中檔辦工室及工廈。🏅🏅🏅

成功IB開户

玩了IB的Paper Trade 兩個月，基本操作也終於掌握了。決定上太古廣場IB Office 正式開户，過程非常簡單。之後去獅子行轉 5 , 2778 同 778 過去就正式成功開户。

之後試了 銀娛的十月 Long Call, 少少地 + 32% 開過靚頭，成為第一筆交易。

買入 置富 (778)，投機買入石藥Warrant

買入 置富 (778) @ $9.24。除淨後一真等低過$9.15，但似乎等不到。決定現價買入，但注碼減半，希望再有機會。

投機買 (13573) 石藥瑞銀八月購，恆指應有反彈，石藥在BB底，應短期有反彈，起碼都目標睇中線19.924，博In the money

領展 (823) VS 置富產業信託 (778) VS 冠君產業信託 (2778)

領展增長最好亦最貴，現價防守力一般，股息率太低，yield spread 同十年US treasury比太少，一加息必然股價受壓，九月如果加P rate 再觀察。

置富yield spread OK，但DPU增長少，防守力OK，但增長同樣有限。買價成為重要因素。

冠君剛好兩者之間，yield spread 同增長平衡。

投資REITS的理由

如果五年前投資五隻股票, 三隻 REITS, (778), (2778), (823 ), 盈富基金 (2800) 及建設銀行 (939), 邊一隻回報最高

823 +143.91%

2778 + 99.54%

778 + 79.43%

939 + 60.83%

2800 + 50.95%

最重要係穩定, 儘管買在大時代最高點, 2778 最低都係 - 22.4%, 2800 最低 -32% 939 最低- 42%. 投入資本可以較多, 需要現金 cash out 大輸機會低 係後防的核心。買的778原因係823估值較高, 賣出和富薈價錢理想,置富嘉湖開始翻新有機會追落後

置富（７７８）

組合持有兩隻REITS 置富產業 (778) 同 冠君產業信託 (2778)

先講 置富產業 (778)

五月建倉買入 @ 9.18 算係年內低位 中期業績個人滿意

 

 收入 + 2.2% 折除出售和富薈 + 4.2%
成本減少 -0.6%

負債比率係加息期減少 -5.1%, 利息支出減少 -0.6% 
(2017 借貸成本 2.41%, 2018 2.72%)

DPU HKD 0.2634 上升3.2%

現價 yield 5.6% 

除淨之後低於 9.1 再度增持