調整策略，回顧及展望

近來終於有點時間，回顧一下组合，想一想策略。先從失敗及損失最大的開始，領展，冠君，長和，太古，中銀香港，新創建，這些老牌股原本希望長遠收息，但自上年開始一沉不起，賺息大蝕價，它們債低管理層優秀，理應穩陣，買進時已經是歷年估值低端，但市場明顯估值下調，低處未算低，除了領展外其他已止蝕。教訓是增長及發展空間細的收息股，幾平也不要買，買股有Risk Exposure，只收息值博率太低。

比較成功的trade有700, Alibaba, AMZN,NVDA,M44U，全都是增長型股票，估值不平宜，但市場一再上調估值。市場兩極化越來越嚴重，趨勢比估值平更有值博率。

未來港股會短至中線trade為主，進一步加重美股，除QQQ外ARKK也會考慮。

英國樓Agent也找到客了，租金減了10%但也滿意了，未來再計劃買多一間。

本地房托選擇

前文講了領展的睇法，再談談其他本地房托，利申只是小弟不入流的睇法，並非投資建議。

冠君產業信託 2778

1 市值                            :270 億，不到領展的五分之一🏅🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去五年持續增長 🏅🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :沒有收購，只有组合organic growth               🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好，未能証明有收購的能力🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  只得兩個物業，有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

置富產業信託 778

1 市值                            :183 億   🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運尚可,但並沒有特別提升租值的能力🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  中檔民生商場。🏅🏅🏅

陽光房託 435

1 市值                            :72 億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  多元化有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

泓富 808

1 市值                            :42億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年慢慢持續增長，🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  有中檔辦工室及工廈。🏅🏅🏅

房托的條件

投資房托一直是組合鐵三角的重要一員，由一開始的本地房托，進而投資新加坡同美國的房托。由只投資商場零售和辦公室類，去到工業物流，再到數據中心和triple net lease的新型Reits，一路走來，經歷了加息到減息的週期，本地零售辦工室的擴張及收縮，有成功的經驗更多的是交了學費，總結一下目前的經驗及睇法及未來要進步的方向。

首先買房托其實是買物業同管理團隊，兩者也要優秀Total Return 才會高。比較房托要用total return，即係資本增值加上派息，千萬不要只貪圖高息，怱略管理水平，搞不好隨時䁠息蝕價。

選擇房托自己會用以下的條件

第一 市值要在二百億港元以上，才能有economy of scale，融資及管理成本較低。

第二 DPU 要持續增長五年，只有優秀的Reits 才能一路成長，當前息率其實只是反映市場給的無風險利率的溢價，越優秀的Reits給的yield 通常較低。如果用股息率作估值的高低，要小心adjust 當時的無風險利率，用yield spread 可能更準確。

第三 行業及物業增長前景 ，香港地方少交通方便，行商埸是一種娛樂，網購對本地商場的影響較小，但在英美新加坡對商場的打擊很大，反之對物流的要求越來越大，而且對地點很挑剔。AMZN prime 的 one day delivery 已經証明成功，未來物流類reits的要求就是處理貨量又多又快，龍頭的優勢比其他類型的Reits更大。

第四 管理証明優秀，這個較為抽象，但可以由過往收購的成功與否，有否提高派息，同成本及融資成本控制看到。本地房托領展就已經証明了。

第五 大股東對小股東是否公平，家族大股東要小心。最好有大sponsor做靠山可以用合理價格注入優質物業。

第六 物業組合的diversification。有否足夠的物業數量？地域是否夠分散。就如本地社會事件也對不同的reits打擊不同，最經典當然是又一城商場的關閉對RW0U的重擊。老實說管理層也已經很優秀，竟然有買營運保險補償租金及裝修損失，但太倚重單一物業的風險不少，未來如果RW0U成功將物業diversify，估值將有回復的空間。亦期望2778有機會可以買到物業。

二月結及展望

2020年只是過了兩個月，世界翻天覆地，由一月的創新高不斷，到二月的疫情擴散，今年的盈利已完全篜發，Year to date MWR -6.32%。再一次危機處理太慢。一月時看好A股加的2822放完新年之後中了重拳，大力拖累组合。

组合是用港美星的REITS同美債作為穩定组合波幅，上年香港REITS已經率先破功大跌，一輪清倉之後只餘下最看好有增長的2778冠君，甚至在低位等待社會事件過了高峰而估值處歷史低位時加倉。然後就是二月武肺侵港，零售斷橋，再進一步受壓。失策的地方是當初建立REITS收息部位時沒有作足夠的地域分散，導致香港一出事就重創，佔组合10.46%。星Reits的M44U,AJBU同ME8U表現出色，共佔组合6.17%，未來需要提高。美國Reits 佔8.69%也出現Profit taking 的情形。未來需要增加非香港的部位。

Photo Source: http://www.investingnote.com

新加玻REITS指數已到第一支持點，再破就可能回調升浪的50%，希望可以加倉。未來再减息，甚致QE的機會大增，有知名Blogger己提工業物流類的REITS是未來的增長點，再加上Data Center會是组合的主力目標。可能中選有A17U, EQIX 同Goodman。

領展進一步下跌，已到預測利率的四厘，NAV 如果持平在九十元，以歷年估值低端0.75去計算，大约是$67.5。Short Put 的打和點由$68 至 $61元，看看接不接到貨。用Short Put 而不用正股主因领展已非主力，要有比往時更吸引的估值才出手，二是買時間，Short Put 到期日是九月同十二月，有更多時間準備資金。

武肺事件幾時完結冇人知道，但事件完结之後有機會跑出的股票可以想一想。
中國會放水，保樓價不死，有可能加基建。醫藥股減少打壓，市民也可能買多些保險。美國可能減息，Fixed Income 可能受惠，其次大型科技股，信用卡，雲端股基本上優勢不變。

一路跌下來一路接刀，基本上是早了出手因恐慌比預期大，注碼上先輕注跌，再深時才再大注一些，拉出平均價也不太差，留了子彈再等部置。

港股買了 3883,1233,9928,1336,2318,2168,3690,700
美股加了AMZN,BABA,DLR,MA,MSFT,MSFT,STOR,V,QQQ

恐慌擴散，一歩歩操作

美股史無前例連續跌八百點，紀錄一下這兩天的操作。

美股 NVDA，BABA，V，MA，SSW PRH，QQQ
未入到 AMZN，MSFT，第二注QQQ

港股 1336，3883，2778， short put 823，2628
未入到700，3690，1299，2318

組合中的Bonds ，同ETF 發揮了減少波幅的作用。但fixed income只是初接觸，持股也是抄功課，多謝大方借抄功課的前輩。

肺炎疫情擴散，美股三連跌，開始操作

二月起加班的額外收入沒有了，主動收入下降，幸好待家避疫之下，支出也減少了。每月可投資金額在可預見一段時間也可能會減少。上半年的外遊計劃也取消減少消費。

823 跌破75元，按計劃用Short Put 介入。823 始終是本地Reits 首選，市值最大，Gearing Ratio 低，有海外併購及開發能力，管理層極佳，四釐息的價格是願意接貨的價格。

冠君也是持有的另一隻Reits，估值已經極殘，雖然朗豪坊是重災區，但物業質素極好，PB折讓咁大，會考慮加倉。

2628 也趁跌超過3%時，short put 了少許。

下一步希望可以入到700同3690

美股終於三連跌，pre market 時段入了BABA，QQQ 同 NVDA。主要加績優的大型科技股。

成功IB開户

玩了IB的Paper Trade 兩個月，基本操作也終於掌握了。決定上太古廣場IB Office 正式開户，過程非常簡單。之後去獅子行轉 5 , 2778 同 778 過去就正式成功開户。

之後試了 銀娛的十月 Long Call, 少少地 + 32% 開過靚頭，成為第一筆交易。

冠君產業信託 (2778) 中期業績理想

自從傳出沽售朗豪坊急升至$6.2水平，及後流標加上鷹君爭產風波，股價逐漸回落，重現吸引力，先後於$5.48及$5.35入了兩注。





先看大數租金上升10.1% , DPU 升7%，資產負債比率减0.8%至18.1%，表現理想。

花園道三號平均呎租$95.87 (2017六月$84.65 2017十二月$92.52)，新訂租金呎租130元，出租率98.8%。未來收入上升要靠加租。40%租約將在2019年到期，平均呎租相信會超過一百元。

朗豪坊辦公樓平均呎租$41.24 (2017六月$39.98 2017十二月$40.79) 新訂租金呎租50元，出租率98.3%。加租空間不大。估計平穩。

朗豪坊商場 平均呎租$177.56 (2017六月$178.79 2017十二月$176.71)主要是分成租金增加一倍至九千四百萬。估計平穩。人民幣下跌消費減弱成最大風險。

末來上升空間主要來自花園道三號，即是中資金融機構。來年和記大厦重建將減少供應，相信會達標。

融資成本因利息上升增加，實際年利率為3% (2017六月2.2% 2017十二月2.6%),成本上漲了22% 或三千五百萬

估值方面
P/B = 0.48
股息=4.82%

現價吸引，如果花園道三號呎租上升10%，相信就算利息再上一厘DPU仍然有增長。