房托的條件

投資房托一直是組合鐵三角的重要一員，由一開始的本地房托，進而投資新加坡同美國的房托。由只投資商場零售和辦公室類，去到工業物流，再到數據中心和triple net lease的新型Reits，一路走來，經歷了加息到減息的週期，本地零售辦工室的擴張及收縮，有成功的經驗更多的是交了學費，總結一下目前的經驗及睇法及未來要進步的方向。

首先買房托其實是買物業同管理團隊，兩者也要優秀Total Return 才會高。比較房托要用total return，即係資本增值加上派息，千萬不要只貪圖高息，怱略管理水平，搞不好隨時䁠息蝕價。

選擇房托自己會用以下的條件

第一 市值要在二百億港元以上，才能有economy of scale，融資及管理成本較低。

第二 DPU 要持續增長五年，只有優秀的Reits 才能一路成長，當前息率其實只是反映市場給的無風險利率的溢價，越優秀的Reits給的yield 通常較低。如果用股息率作估值的高低，要小心adjust 當時的無風險利率，用yield spread 可能更準確。

第三 行業及物業增長前景 ，香港地方少交通方便，行商埸是一種娛樂，網購對本地商場的影響較小，但在英美新加坡對商場的打擊很大，反之對物流的要求越來越大，而且對地點很挑剔。AMZN prime 的 one day delivery 已經証明成功，未來物流類reits的要求就是處理貨量又多又快，龍頭的優勢比其他類型的Reits更大。

第四 管理証明優秀，這個較為抽象，但可以由過往收購的成功與否，有否提高派息，同成本及融資成本控制看到。本地房托領展就已經証明了。

第五 大股東對小股東是否公平，家族大股東要小心。最好有大sponsor做靠山可以用合理價格注入優質物業。

第六 物業組合的diversification。有否足夠的物業數量？地域是否夠分散。就如本地社會事件也對不同的reits打擊不同，最經典當然是又一城商場的關閉對RW0U的重擊。老實說管理層也已經很優秀，竟然有買營運保險補償租金及裝修損失，但太倚重單一物業的風險不少，未來如果RW0U成功將物業diversify，估值將有回復的空間。亦期望2778有機會可以買到物業。