七月结 持續震盪 MTD + 14.7%

七月成績 MTD 14.7% 是自己的月回報新高，但操作上自己不滿意，限制了回報。

IPO 及 B股--保守地因不想用Margin 及對新行業的不理解，錯失了月初的IPO及B股的機會，及後在6969 及 6958 上市後追入，帶來一定回報，6969甚至短時間為第二大持股，現已止賺一半。

981 --- 錯過回A事件主導的機會，見波幅大就不敢買，其實事後看Risk/Reward Ratio 很不錯，Set Stop Loss 及注碼控制後應勇敢。

月頭市場突然抽高，乘機Close一大堆本來蝕緊的Short Put 及内險股，事後証明正確。

美股清了VISA, NET及所有Preferred Stock, 加了TSLA, ARKK, SQ, AMD, NVTA BILI。

大致維持0.9X的持股。八月業績期，會再考慮手上持股去留。

十大持股 700,AMZN,TSLA,ARKK,BABA, SQ, 1813, 2168,M44U,3883

最近天氣好得不得了，留念。

六月中週結及碎碎念

經過一輪努力，组合YTD终於正數，實在喜出望外。三月時REITS,波音及小注的優先股重創，原本以為要一兩年才可追回，但在美股主要是QQQ 及其他大型科技股破頂帶動下迅速回復，组合也趁機換馬減楫桿。現在主力為内地及美國的增長股及科技股，美股比重進一步增加。

六月加了1833,2168,3883,9928,ARKK,NET,NVDA,TSLA,SQ。
主力内房物管加科技。


賣了1299,823,Rw0U, BTOU, GOOGL, MA。
1299,823 主要是套出資金換馬。GOOGLE 表現落後決定賣出，套出MA換了SQ

Option 做了1093及 NET Short Put 同 Long Call 了388。1093除淨前IV偏高，趁機做了少少。

本週内房有起動的跡像，銷售數據已經轉好，這個板塊希望下半年有好表現。

700大漲小回格，Covered Short Call 已不敢再做 驚被Call 走，除已有正股外，可能睇位做近價Short Put。

Alibaba 短期要再睇一季業績再部署。會否再有增長點及PDD JD 對佢的影響。暫時看没有AMZN 的统治力但估值不貴，Keep 住不加不減。

3690 只剩少許長缐貨，IV幾高，可能有得造。

看了ARK Invest 的幾篇 Articles ，幾有啓發性。有興趣可以一看。
https://ark-invest.com/articles/

投資沒有永遠的必勝策略，以前息低楫桿買債房仛是王道，今年三月有幾慘烈大家都知，變幻才是永恆，繼續努力學習尊重市場才能生存。

                               近日天氣很好，行山時攝於灣仔峽道

納指破頂，组合調整，準備下半年策略

纳指已破歷史高位，過去一星期舊經濟及疫情受害股追落後，升幅顯著。恆指就還在低位，離歷史高位十萬八千里，回看過去十多年回報有限。

恆指成份股中年初至今有正回報的只有：中國生物制藥，港交所，創科，騰訊，恆安及恆隆六隻，可見創新科技是市場勝利者。中國生物制藥老實說完全不懂，但大大跑贏同期加入恆指的石藥。组合藥業的Exposure很少，只有石藥的少量Short Put，也在B股IPO熱潮中有少許回報。组合從來無買過中國生物制藥，但這一板塊未來一定要參與多一些，可惜專業知識要求極高，如何選股暫時沒有能力分析，有没有高手可以提點一下。

港交所本來在低位買到，但很快就平了，未料中概股回歸潮推升至這地步，未來波幅區間應上移了，是恆指中未來有增長的成份股。

騰訊已是组合第一重倉股，未來增長可期，下半年主力。

恆指成份股中年初至今表現差的有，太古，三桶油，滙豐，長和，中人壽等，傳统重資產舊經濟，轉身困難，Competitive Advantage 越來越低，只有反彈難再創高峰，小心中了價值陷阱。例如Fintech和 Virtual Bank的出現 巳經令成本降不下來的滙豐前景暗淡，如只見高息但忽略其不斷弱化就有危險。

组合趁反彈平了一部分垃圾債及Bond ETF，賣了Google換了ARKK。

用了一些時間看了其他Bloggers 及Youtubers關於Tesla 的研究之後再加注。美股短期希望減持波音及少量STOR。

S REITS 加了AJBU。组合的M44U及ME8U 入了 STI Index，有望破頂。平手減了少少BTOU及RWOU。都是趁反彈減磅。

港股平了一半友邦轉了内房，下半年希望以内房及物管出擊。新做了16及2382的Short Put，823 如上70元會減少少。下半年也應有大波幅，恆指再做一隻腳機會也不低，未來一兩星期提升现金準備。

調整策略，回顧及展望

近來終於有點時間，回顧一下组合，想一想策略。先從失敗及損失最大的開始，領展，冠君，長和，太古，中銀香港，新創建，這些老牌股原本希望長遠收息，但自上年開始一沉不起，賺息大蝕價，它們債低管理層優秀，理應穩陣，買進時已經是歷年估值低端，但市場明顯估值下調，低處未算低，除了領展外其他已止蝕。教訓是增長及發展空間細的收息股，幾平也不要買，買股有Risk Exposure，只收息值博率太低。

比較成功的trade有700, Alibaba, AMZN,NVDA,M44U，全都是增長型股票，估值不平宜，但市場一再上調估值。市場兩極化越來越嚴重，趨勢比估值平更有值博率。

未來港股會短至中線trade為主，進一步加重美股，除QQQ外ARKK也會考慮。

英國樓Agent也找到客了，租金減了10%但也滿意了，未來再計劃買多一間。

股災時操作

今日恆指跌穿二百月缐，災情已等同當年海潚，PB/PE甚麽也在歷年低位，是否見底不知道，只知離底位越來越近，現水平捱過了往後有回報機會不小。那麽有甚麽要做呢？

第一要捱得過，現倉位就算Short Put 全接也夠現金，但就要動用Mortgage Link 的儲備，冇條件再加了，只可以換貨，今日就在$65.75，由2778 換823。部分需要接貨的Short Put 由九月調去三月同調低行使價，權金因高IV，反而重收多少少，不知是否叫無限補時，於我就是推遲及推低接貨價，以時間換空間，減低短期資金壓力。

第二要換貨，現在不論甚麽貨也洗倉，趁機低換低建立理想的组合，熊市之後回升最快。不要死抱回升機會低的貨。

第三孝慮用Covered Short Call 補血，但可能等有反彈先。高IV下也有數為。

第四個人現金流，減消費，增現金。取消上半年所有外遊計劃，下半年也暫緩。

換貨目標，今次明顯新經濟股最強，將會以股加Reits 出擊，債自已明顯末夠班，只會以交學費心熊盡量小注。

Realty Income 同 Equinix 兩隻美國Reits 王也希望有機會買到。

目標房托组合

優質的房托提供理想的回報，但過去表現最佳的，未來也可能老化跑輸。要往前看十年，選擇最好的房托而且盡可能減低風險。

今次肺炎大流行其實大大加速了趨勢的變化，第一科技網購的興起，減低了人流的重要性，相對上貨物及信息的流動越來越重要，量和速度兼備。

组合末來會以工業物流類房托及Data Center 類房托為主要骨幹。Class A 辦工室Reits 為副，慢慢減持或不加持商場類的房托。

第二個趨勢是房托越大越強，Economy of Scale 明顯。

第三黑天鵝無法完全避兔，只有分散投資。由於優質同類型房托很少，需要投資多個國家。

第四在十年一遇的大股災中無法發揮避險作用，Leverage 只能有限度或只在股災建倉時使用，慢慢Deleverage，甚至留現金部位。

第五最優質的房托，yield 往往較低，提供現金流未必強。

本地房托選擇

前文講了領展的睇法，再談談其他本地房托，利申只是小弟不入流的睇法，並非投資建議。

冠君產業信託 2778

1 市值                            :270 億，不到領展的五分之一🏅🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去五年持續增長 🏅🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :沒有收購，只有组合organic growth               🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好，未能証明有收購的能力🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  只得兩個物業，有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

置富產業信託 778

1 市值                            :183 億   🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運尚可,但並沒有特別提升租值的能力🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  中檔民生商場。🏅🏅🏅

陽光房託 435

1 市值                            :72 億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  多元化有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

泓富 808

1 市值                            :42億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年慢慢持續增長，🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  有中檔辦工室及工廈。🏅🏅🏅

房托的估值及買入考慮

當找到優秀的房托時就可以用估值去定平貴，從而考慮買入時機。

第一 過往五年的股息率區間。留意要注意當時的無風險利率，而且成長了及証明了管理優秀的reits，風險溢價會減少，如果credit rating 上升了更加會推高估值，因為融資成本的減少。

第二 用price / NAV 。可以縦向及横向與同級的reits比較。要小心物業估值用的資本化率是否足夠保守及一致。

平的未必好，貴的也可能有道理。如果標的物的CAGR 有大約10%，其實留意要比較等待的時間及機會成本以及標的物每年高低位的差別，等一個10%的回調未必值得。除了價位之外注碼的多少也應孝慮當時向上upside同向下drawback的風險回報率。

決定買入及注碼之後，如果標的物是新加坡或其他非美元計價的就要考慮滙率風險，究竟當時滙價是順風或逆風，是否使用natural hedging，即係借入外滙買入外地標的物。

再要考慮要不要使用槓桿，標的物的LTV是多少，利息成本多少，同標的物的yield spread，及是否使用低息貨幣進行carry trade。

用領展做例子

Source：一年股價圖aastocks
用七月股價最高大約99元時看，首先用上文的六個選擇要求，用星星來表達
1 市值                            🏅🏅🏅🏅🏅
2 DPU 持續増長            🏅🏅🏅🏅🏅
3 行業及增長前景：                 當時雖然已經有放緩的跡象，但本地房托中增長機會及跑道已經是最優秀                   🏅🏅🏅🏅🏅
4 管理層                        🏅🏅🏅🏅🏅
5 大股東：並不是由家族控制，管理及股東分開 🏅🏅🏅🏅🏅
6 物業diversification 及抗風險能力: 本地房托中組合最大最分散，民生商場夠穩定，更有部分海外投資，當時看來也是非常好 🏅🏅🏅🏅🏅

由此可見當時的領展絕對值得高估值，所以給予相比無風險利率的溢價非常低。

Source: investing.com
 七月時大約是2.05%，而領展當時的yield 現在看來大概是2.7%.，風險溢價只有0.7%估值是非常之高，貴未必是賣出理由但上望沒有水位，要承擔如果有事估值向下俢的風險，當時未必是買入的最佳時機。

那麼現在又如何？經過社會事件再加肺炎，領展也不像當時看來如此金剛不壞，但是在六個層面看來也依舊優秀，當forward yield 去到4%，而無風險利率只剩不足1%，市場給予的風險溢價已經大大增加，往績看來已經在估值低端。未來相信很難回到未有黑天鵝事件發生之前的估值高端，但低位相信也不遠了。領展估計會向海外及辦工室物業發展，提高物業组合地域及行業的diversification，到時DPU上升估值回復，相信到時堂堂正正成為红底股。

如何唱英鎊買樓

話說上年尾買的英國樓要完成交易了，由於買樓資金比較大，滙率買賣差價的影響就很大，除時要比多一兩萬。香港人最常用的獅子銀行當然就貴森森的，我自己就用IB戶口分段買入英鎊，買賣差價是小數點後四個位，Commission 只是十多港元一次，重要有少少少少利息。最後用免費提款轉帳入銀行去找數。如果大家有其他更平的方法，不介意可以留個言嗎？

續2019回顧

港股連股息佔本年回報的23%，損失主要由1,1728,2388,2778,386,659,87,874 帶來。1是由於低估徝於港股高位時買。1728其實不了解4S公司，就算買也應選龍頭。2388,2778,87,659 也是因本地事件下跌。386見回調買下，但底部還未到太心急了。874還要等一等。

回報主要由1030,1038,1299,1368,2318,2601,3883,435,6049,6869,700,778,823。内房内險內銀加高位走到的本地Reits 就是主力。暫時2020乜以此作主力。

美股連股息佔本年回報25%，BABA 是全回報最高的一隻，其次是AAPL, MSFT, V, STOR

Bonds ETF 同 preferred stocks 回報佔 16%，S Reits 17%。

Stocks Options 也佔回報 16%, index option -4%

Options Short side 表現比較好主要其實大市上下波幅不太大，來年可能要多long side 了，要求更高了。

2019 年度投資回顧

2019 年終於都過去了，整個世界也發生了很多大事，部份實在是意料之外的黑天鵝事件，對組合做成大大小小的衝擊。2019 Q1 先在中美言和再加上利息预期由升轉跌下，港美股市一路拉升，組合未能第一時間轉守為攻於一月加倉，反而每每用指數期權作對沖，但此法耗費成本拉低回報，其實也没甚效率，之後應以逐漸減倉代替。幸好倉位中Reits 同優先股因突然減息一路上升令组合與指數回報相差不遠。

Q2 股市一路歌舞昇平，组合的一半高息Reits/Bond/Preferred Stocks 一半增表股的策略似乎順風順水，但其實第二季中段因高息的Assets 己經高位受阻，第一季又未能及早加倉，建倉成本高，最致命是當指數在三萬點爭持時，追買二三線落後股，導致之後的重傷。

Q3 特朗普突然推翻了和談，一跌三千點，组合的一半增長股重創，幸另一半的高息股發揮避險作用，但本年利潤已沒了七成。第二個重傷位是本地事件,引致到最重倉的本地Reits 急跌。

Q4 组合幸好有部分的美股美債同S Reits，表現實在亮麗，最後一季拉升了组合。其次由港股換馬到中資股也帶來回報，有驚無險完成了2019年。

檢討1
一半高息一半增長的策略要再多一些地域分散才可以有效分散分險。未來會再增加S Reits 同美股美債的exposure，也會研究澳州及英國

2. 指數期權Hedging 不太有效，未來直接減倉算了。

3. 今次在低位做了很多大價外Short Put，有效減低跌市加貨的壓力。

4. 兵貴神速，攻轉守，守轉攻的速度最重要。

IB 用了一個月後記

用了一個月，期內大跌市，HSI 跌4%, 組合跌1.5%.

正股               $-8550
股息               $+1250
期權               $+858
指數熊跨       $+2062

靠對冲同700 絕地Long Call 減少損失。
入了435 @$5.23 同   808 @$2.67, 候低再加。

策略上都是用LC LP 短炒

成功IB開户

玩了IB的Paper Trade 兩個月，基本操作也終於掌握了。決定上太古廣場IB Office 正式開户，過程非常簡單。之後去獅子行轉 5 , 2778 同 778 過去就正式成功開户。

之後試了 銀娛的十月 Long Call, 少少地 + 32% 開過靚頭，成為第一筆交易。