新加坡房託-KEPPEL DC REITS AJBU

新加玻房託比香港選擇多元化，而且無稅，買賣佣金低，组合中有很大部分是S-REITS，其中一個原因是本地沒有的Data Center Reits。

Keppel DC Reits (AJBU)
先看看是否合乎房託選擇條件

1. 2014 年IPO 上市 現市值大约四十億新元 過關

2. DPU 持續上升 過關

3. 行業前景在疫情下更秀麗，歐州要降低Netflix YouTube 等的畫質証明 Network infrastructure 有很大改善需求 過關

4. 管理持續有收購 並全球佈局 過關

5. 比較集中在新加玻但也有多個物業 過關

6. 今年短債很少，Interest Coverage 13.3X 很安全

AJBU 是組合Data Center 的選股之一 ，只是估值長期高企，只有趁今次股災加倉。

反彈之中不忘防守

全球持續反彈，美國失業人數超過半個香港的人口，市場解讀為再有利好政策的消息，再大升一下。

美股減了一半MA 換去NVDA 同 MSFT，MA 始終跨國收益減少，短期阻力比較明顯。MSFT 逆市收購，實力的表現。

少量減了低位買的BA,三百元以上的貨相信數年也未可見家鄉。

再加少少TSLA，繼續睇好。

Preferred Stock 如果到打和點會減磅。

Goodman 持續觀察。

港股繼續搬Short Put。加了 700 四月Covered Short Call

沽出低位買的2168

全倉以換貨，少量減持，搬Short Put 及少量 Covered Short Call 增加防守。第一波暫時過去，加強防守準備二段攻擊，大機會是重債企業爆煲，現金多的公司自然穩陣一些。


PS 市傳呂小姐恆大債爆倉，但又不見大劉比人傳唔惦，leverage 絕對是雙刃劍，操作實力決定可以用幾多leverage。

無限QE

終於出大絕 無限月讀。再直接入債市玩。流動性緊張應該暫時缓解。黃金大升，美股債市回穩。部分優秀股被錯殺的有機會見底，另一些嚴重受害股弱反彈後可以再破底。暫時看好AMD NVDA TSLA AMZN。昨天終於第一次入TSLA。

今天看看港股會否再行一段，700 1093 應該最强勢。

今日港股再大夾一浸，之前受壓最深的股如 2588， 3333 大升接近兩成，油股也大夾。相信部分由平淡倉及上星期四的斬倉潮完結做成。短線最危險時刻暫時過去，但疫情並未有過拐點，而且之後可能有大型企業倒閉的可能。

今日平了港交所，只因買價較高比較無防守力，轉即月未日Short Put。再平了1093即月Short Put。

再將部分曾入價現又變回價外的Short Put 轉去更低行使價。主要趁反彈增加防守力。

之後可能考慮少部分Covered Short Call 對沖，及再減短炒部分。

股災下操作想法

1. 中港股市應最快復原，只是疫情時序及估值低的原因。美股還有很長一段路，估值末夠平，deleverage也未完。

2. 有某些板塊未必能生還。你還會坐郵輪嗎？如果Covid19變成風土病，每年也爆一次，每次全船隔離，老實說免費我都不坐。去玩不是必須。相反航空業是必須的行業，唔搭飛機難道行路去歐州。波音及空巴是真正不能倒的公司，你能幻想未來沒有飛機搭的日子嗎？油公司就真的夕陽行業，有反彈但回不了悉日光輝。

3. E commerce 及 Cloud Sector 強勢。AMZN 生意做唔切要請人。700,9988 抗跌力強。NASDAQ 也比 DJI 好。QQQ 和 XLK 看高一缐。

4. Visa MA 可能要捱耐一點。加倉可以等等。

5. Boris Johnson 是天才定白痴？真的看不穿，但英國國運好以有好轉。我相信Brexit是有利。

6. NVDA AMD TSLA 强勢比疫情強行中斷 ，可能是機會。

7. Cloudfare 真的強到冇朋友，Short Put 似接不到貨。

8. Supply Chain 貨流似冇太大問题。人流問題大一點。

9. 港樓中了黑天鵝组合拳也能在此水平，明顯泡沫的成份不高，所有的辣招其實有效減低波幅。看了Ray Dalio 的教學，錢有印出來及借出來之分，印了出來的錢會永遠抬高資產的價格 (以二三十年去看，每一次的低位也高過之前的低位)，Credit 上升或下跌就帶來短期的波動，就算之後失業率上升，全球QE下大跌的可能性相對不大，因Credit比重不高。大升的條件也不似有，始终千萬以上的Mortgage 封了頂，Credit 大漲機會不高。相信約八百萬的樓呎價會高過二三千萬的豪宅。租豪宅可能是最理性的做法。

10. 風險管理，重中之重。每一項投資也可能中黑天鵝，如何令自己不死可以再戰更重要。

"Success is not final, Failure is not fatal; It is the courage to continue that counts." 

金融疫市，史詩式拆倉潮

每一次股災也有不同特色，沙士時股樓雙殺，2008金融海潚是CDO有毒資產國際金融巨企爆煲，今次股災是少見的全球經濟活動突然停止，企業現金流停止再引發企業債崩盤，我有一隻Investment Grade Bond 的 ETF ，兩星期內跌了超過三成，垃圾債更出現流動性停止。所有的流動資產類別股，債，房托，金，銀，油，外匯，甚至Bitcoin 也暴跌，只有美金及國債企得住。

超過十年的長期低息及美國慢牛的情况，令機構及個人投資者利用低息上槓桿食息差，(利申包括我自己)，令Credit Bubble 越來越大。In hindsight, 2018 年平安夜因加息大跌已經遇先演示一次，當時因停止加息轉減息，Bubble 就繼續。有人已經預示美股向牛三進發。在肺炎事件之前，一片樂觀氣氛，業績又理想，本來預計會出現最後煙花位。Bubble 太早離開會錯過最美麗一刻，太遲走又粉身碎骨。

肺炎一開始二月時，美股還在高位，但一跌破臨界點而肺炎持續，就刺爆了泡沫，引發漩渦式拆倉潮，一開始股跌，日元Carry Trade 拆倉，日元是先因平Carry Trade倉抽高，之後因拆倉持續美息減到零反要V跌。

之後最重要就是债市大跌，連investment grade都不能避免，所有人也急急deleverage，所有賣得Cash Out 到的資產都賣。最後連金都要跌。

暫時拆倉潮在星期三四達到最高峰，連公用股及最優質的股票也斬。是否暫告一段落未知，但最後被斬的優質資產就會比人搶番起，例如Goodman, O 同Tesla。要珍惜機會買或換貨。

另要記低今次對leverage的一些教訓。

第一 Leverage 只可以在低位或股災後做，十年一個週期，在下次Bubble 爆前已經要deleverage
第二 分散Asset Class 及地域不能避開系统性風險。
第三 危機時只有現金救到，永遠也要有現金救命。
第四 樓按是最佳leverage,盡量使用，不斷加按(50%)去Mortgage Link 作救命。
第五 不能太貪心及不能完全不貼市
第六 單一資產不能太多
第七 要認識債市

再想到再加，利申以上只是本人估計，應該離事實很遠，小心小心

股災時操作

今日恆指跌穿二百月缐，災情已等同當年海潚，PB/PE甚麽也在歷年低位，是否見底不知道，只知離底位越來越近，現水平捱過了往後有回報機會不小。那麽有甚麽要做呢？

第一要捱得過，現倉位就算Short Put 全接也夠現金，但就要動用Mortgage Link 的儲備，冇條件再加了，只可以換貨，今日就在$65.75，由2778 換823。部分需要接貨的Short Put 由九月調去三月同調低行使價，權金因高IV，反而重收多少少，不知是否叫無限補時，於我就是推遲及推低接貨價，以時間換空間，減低短期資金壓力。

第二要換貨，現在不論甚麽貨也洗倉，趁機低換低建立理想的组合，熊市之後回升最快。不要死抱回升機會低的貨。

第三孝慮用Covered Short Call 補血，但可能等有反彈先。高IV下也有數為。

第四個人現金流，減消費，增現金。取消上半年所有外遊計劃，下半年也暫緩。

換貨目標，今次明顯新經濟股最強，將會以股加Reits 出擊，債自已明顯末夠班，只會以交學費心熊盡量小注。

Realty Income 同 Equinix 兩隻美國Reits 王也希望有機會買到。

目標房托组合

優質的房托提供理想的回報，但過去表現最佳的，未來也可能老化跑輸。要往前看十年，選擇最好的房托而且盡可能減低風險。

今次肺炎大流行其實大大加速了趨勢的變化，第一科技網購的興起，減低了人流的重要性，相對上貨物及信息的流動越來越重要，量和速度兼備。

组合末來會以工業物流類房托及Data Center 類房托為主要骨幹。Class A 辦工室Reits 為副，慢慢減持或不加持商場類的房托。

第二個趨勢是房托越大越強，Economy of Scale 明顯。

第三黑天鵝無法完全避兔，只有分散投資。由於優質同類型房托很少，需要投資多個國家。

第四在十年一遇的大股災中無法發揮避險作用，Leverage 只能有限度或只在股災建倉時使用，慢慢Deleverage，甚至留現金部位。

第五最優質的房托，yield 往往較低，提供現金流未必強。