新加坡房託-KEPPEL DC REITS AJBU

新加玻房託比香港選擇多元化，而且無稅，買賣佣金低，组合中有很大部分是S-REITS，其中一個原因是本地沒有的Data Center Reits。

Keppel DC Reits (AJBU)
先看看是否合乎房託選擇條件

1. 2014 年IPO 上市 現市值大约四十億新元 過關

2. DPU 持續上升 過關

3. 行業前景在疫情下更秀麗，歐州要降低Netflix YouTube 等的畫質証明 Network infrastructure 有很大改善需求 過關

4. 管理持續有收購 並全球佈局 過關

5. 比較集中在新加玻但也有多個物業 過關

6. 今年短債很少，Interest Coverage 13.3X 很安全

AJBU 是組合Data Center 的選股之一 ，只是估值長期高企，只有趁今次股災加倉。

反彈之中不忘防守

全球持續反彈，美國失業人數超過半個香港的人口，市場解讀為再有利好政策的消息，再大升一下。

美股減了一半MA 換去NVDA 同 MSFT，MA 始終跨國收益減少，短期阻力比較明顯。MSFT 逆市收購，實力的表現。

少量減了低位買的BA,三百元以上的貨相信數年也未可見家鄉。

再加少少TSLA，繼續睇好。

Preferred Stock 如果到打和點會減磅。

Goodman 持續觀察。

港股繼續搬Short Put。加了 700 四月Covered Short Call

沽出低位買的2168

全倉以換貨，少量減持，搬Short Put 及少量 Covered Short Call 增加防守。第一波暫時過去，加強防守準備二段攻擊，大機會是重債企業爆煲，現金多的公司自然穩陣一些。


PS 市傳呂小姐恆大債爆倉，但又不見大劉比人傳唔惦，leverage 絕對是雙刃劍，操作實力決定可以用幾多leverage。

無限QE

終於出大絕 無限月讀。再直接入債市玩。流動性緊張應該暫時缓解。黃金大升，美股債市回穩。部分優秀股被錯殺的有機會見底，另一些嚴重受害股弱反彈後可以再破底。暫時看好AMD NVDA TSLA AMZN。昨天終於第一次入TSLA。

今天看看港股會否再行一段，700 1093 應該最强勢。

今日港股再大夾一浸，之前受壓最深的股如 2588， 3333 大升接近兩成，油股也大夾。相信部分由平淡倉及上星期四的斬倉潮完結做成。短線最危險時刻暫時過去，但疫情並未有過拐點，而且之後可能有大型企業倒閉的可能。

今日平了港交所，只因買價較高比較無防守力，轉即月未日Short Put。再平了1093即月Short Put。

再將部分曾入價現又變回價外的Short Put 轉去更低行使價。主要趁反彈增加防守力。

之後可能考慮少部分Covered Short Call 對沖，及再減短炒部分。

股災下操作想法

1. 中港股市應最快復原，只是疫情時序及估值低的原因。美股還有很長一段路，估值末夠平，deleverage也未完。

2. 有某些板塊未必能生還。你還會坐郵輪嗎？如果Covid19變成風土病，每年也爆一次，每次全船隔離，老實說免費我都不坐。去玩不是必須。相反航空業是必須的行業，唔搭飛機難道行路去歐州。波音及空巴是真正不能倒的公司，你能幻想未來沒有飛機搭的日子嗎？油公司就真的夕陽行業，有反彈但回不了悉日光輝。

3. E commerce 及 Cloud Sector 強勢。AMZN 生意做唔切要請人。700,9988 抗跌力強。NASDAQ 也比 DJI 好。QQQ 和 XLK 看高一缐。

4. Visa MA 可能要捱耐一點。加倉可以等等。

5. Boris Johnson 是天才定白痴？真的看不穿，但英國國運好以有好轉。我相信Brexit是有利。

6. NVDA AMD TSLA 强勢比疫情強行中斷 ，可能是機會。

7. Cloudfare 真的強到冇朋友，Short Put 似接不到貨。

8. Supply Chain 貨流似冇太大問题。人流問題大一點。

9. 港樓中了黑天鵝组合拳也能在此水平，明顯泡沫的成份不高，所有的辣招其實有效減低波幅。看了Ray Dalio 的教學，錢有印出來及借出來之分，印了出來的錢會永遠抬高資產的價格 (以二三十年去看，每一次的低位也高過之前的低位)，Credit 上升或下跌就帶來短期的波動，就算之後失業率上升，全球QE下大跌的可能性相對不大，因Credit比重不高。大升的條件也不似有，始终千萬以上的Mortgage 封了頂，Credit 大漲機會不高。相信約八百萬的樓呎價會高過二三千萬的豪宅。租豪宅可能是最理性的做法。

10. 風險管理，重中之重。每一項投資也可能中黑天鵝，如何令自己不死可以再戰更重要。

"Success is not final, Failure is not fatal; It is the courage to continue that counts." 

金融疫市，史詩式拆倉潮

每一次股災也有不同特色，沙士時股樓雙殺，2008金融海潚是CDO有毒資產國際金融巨企爆煲，今次股災是少見的全球經濟活動突然停止，企業現金流停止再引發企業債崩盤，我有一隻Investment Grade Bond 的 ETF ，兩星期內跌了超過三成，垃圾債更出現流動性停止。所有的流動資產類別股，債，房托，金，銀，油，外匯，甚至Bitcoin 也暴跌，只有美金及國債企得住。

超過十年的長期低息及美國慢牛的情况，令機構及個人投資者利用低息上槓桿食息差，(利申包括我自己)，令Credit Bubble 越來越大。In hindsight, 2018 年平安夜因加息大跌已經遇先演示一次，當時因停止加息轉減息，Bubble 就繼續。有人已經預示美股向牛三進發。在肺炎事件之前，一片樂觀氣氛，業績又理想，本來預計會出現最後煙花位。Bubble 太早離開會錯過最美麗一刻，太遲走又粉身碎骨。

肺炎一開始二月時，美股還在高位，但一跌破臨界點而肺炎持續，就刺爆了泡沫，引發漩渦式拆倉潮，一開始股跌，日元Carry Trade 拆倉，日元是先因平Carry Trade倉抽高，之後因拆倉持續美息減到零反要V跌。

之後最重要就是债市大跌，連investment grade都不能避免，所有人也急急deleverage，所有賣得Cash Out 到的資產都賣。最後連金都要跌。

暫時拆倉潮在星期三四達到最高峰，連公用股及最優質的股票也斬。是否暫告一段落未知，但最後被斬的優質資產就會比人搶番起，例如Goodman, O 同Tesla。要珍惜機會買或換貨。

另要記低今次對leverage的一些教訓。

第一 Leverage 只可以在低位或股災後做，十年一個週期，在下次Bubble 爆前已經要deleverage
第二 分散Asset Class 及地域不能避開系统性風險。
第三 危機時只有現金救到，永遠也要有現金救命。
第四 樓按是最佳leverage,盡量使用，不斷加按(50%)去Mortgage Link 作救命。
第五 不能太貪心及不能完全不貼市
第六 單一資產不能太多
第七 要認識債市

再想到再加，利申以上只是本人估計，應該離事實很遠，小心小心

股災時操作

今日恆指跌穿二百月缐，災情已等同當年海潚，PB/PE甚麽也在歷年低位，是否見底不知道，只知離底位越來越近，現水平捱過了往後有回報機會不小。那麽有甚麽要做呢？

第一要捱得過，現倉位就算Short Put 全接也夠現金，但就要動用Mortgage Link 的儲備，冇條件再加了，只可以換貨，今日就在$65.75，由2778 換823。部分需要接貨的Short Put 由九月調去三月同調低行使價，權金因高IV，反而重收多少少，不知是否叫無限補時，於我就是推遲及推低接貨價，以時間換空間，減低短期資金壓力。

第二要換貨，現在不論甚麽貨也洗倉，趁機低換低建立理想的组合，熊市之後回升最快。不要死抱回升機會低的貨。

第三孝慮用Covered Short Call 補血，但可能等有反彈先。高IV下也有數為。

第四個人現金流，減消費，增現金。取消上半年所有外遊計劃，下半年也暫緩。

換貨目標，今次明顯新經濟股最強，將會以股加Reits 出擊，債自已明顯末夠班，只會以交學費心熊盡量小注。

Realty Income 同 Equinix 兩隻美國Reits 王也希望有機會買到。

目標房托组合

優質的房托提供理想的回報，但過去表現最佳的，未來也可能老化跑輸。要往前看十年，選擇最好的房托而且盡可能減低風險。

今次肺炎大流行其實大大加速了趨勢的變化，第一科技網購的興起，減低了人流的重要性，相對上貨物及信息的流動越來越重要，量和速度兼備。

组合末來會以工業物流類房托及Data Center 類房托為主要骨幹。Class A 辦工室Reits 為副，慢慢減持或不加持商場類的房托。

第二個趨勢是房托越大越強，Economy of Scale 明顯。

第三黑天鵝無法完全避兔，只有分散投資。由於優質同類型房托很少，需要投資多個國家。

第四在十年一遇的大股災中無法發揮避險作用，Leverage 只能有限度或只在股災建倉時使用，慢慢Deleverage，甚至留現金部位。

第五最優質的房托，yield 往往較低，提供現金流未必強。

本地房托選擇

前文講了領展的睇法，再談談其他本地房托，利申只是小弟不入流的睇法，並非投資建議。

冠君產業信託 2778

1 市值                            :270 億，不到領展的五分之一🏅🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去五年持續增長 🏅🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :沒有收購，只有组合organic growth               🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好，未能証明有收購的能力🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  只得兩個物業，有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

置富產業信託 778

1 市值                            :183 億   🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運尚可,但並沒有特別提升租值的能力🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  中檔民生商場。🏅🏅🏅

陽光房託 435

1 市值                            :72 億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  多元化有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

泓富 808

1 市值                            :42億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年慢慢持續增長，🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  有中檔辦工室及工廈。🏅🏅🏅

風起雲湧 一周操作

自2008年金融海嘯之後最波動刺激的一周終於結束了。美股星期一及最期四兩次熔斷，恐慌情况在星期四到最高峰，VIX升至接近海嘯水平，所有資產類包扣避險類金銀國債investment grade Bonds 日元，REITS也急跌，全面Cash Out Sell Off 的情况，斬倉不斷出現。

Source: Investing.com

恆指跌到超過歐债時的水平，穿了150月線未到200月線。上圖可見97亞洲金融風暴，沙士，金融海嘯，歐債危機及大時代也在150至200月線見底，只在金融海嘯穿了幾次200月線。在星期五早上加了倉，但留意在2003,2008,2015 也有數個月低過150月線，前路還很長，但每次熊市完结就是牛市，今年第四季至明年令人十分期待。現在要小心現金水平，捱過了就是了。

组合今個星期也是淨買進狀態。

港股
700,3690,2318,3883,1918,1373,1299,1233,2168
SP Option
700@255 Dec
新加坡Reits
AJBU,M44U
美股
BA, STOR, BABA,CRM,
美債
ATCO
英股
DLN

美股長牛要調整相對上長，组合會以 港/中股主力，環球Reits，美科技龍頭為主。港股也應有大幅波動數月。

恆指跌破一百月線

2016 之後再次跌破一百月線，正進入熊市價值區，本次熊市由2018二月已有兩年，MACD 月線熊义已久，熊市很大機會今年完結，下一级支持二百月缐大约21300，坐穩，黎明终會來到。

Shopping List:
700, BABA, 3690 巨企領先地位更穩固
2318, 1299,1336 保險長供長有
388 獨市生意
823 本地最佳房託
1918,3883,1233,1030 減息受惠

美股就未夠平再買‘下一水平drawdown 30-35%

留意現金水平，努力工作加班，買更多平股。

房托的估值及買入考慮

當找到優秀的房托時就可以用估值去定平貴，從而考慮買入時機。

第一 過往五年的股息率區間。留意要注意當時的無風險利率，而且成長了及証明了管理優秀的reits，風險溢價會減少，如果credit rating 上升了更加會推高估值，因為融資成本的減少。

第二 用price / NAV 。可以縦向及横向與同級的reits比較。要小心物業估值用的資本化率是否足夠保守及一致。

平的未必好，貴的也可能有道理。如果標的物的CAGR 有大約10%，其實留意要比較等待的時間及機會成本以及標的物每年高低位的差別，等一個10%的回調未必值得。除了價位之外注碼的多少也應孝慮當時向上upside同向下drawback的風險回報率。

決定買入及注碼之後，如果標的物是新加坡或其他非美元計價的就要考慮滙率風險，究竟當時滙價是順風或逆風，是否使用natural hedging，即係借入外滙買入外地標的物。

再要考慮要不要使用槓桿，標的物的LTV是多少，利息成本多少，同標的物的yield spread，及是否使用低息貨幣進行carry trade。

用領展做例子

Source：一年股價圖aastocks
用七月股價最高大約99元時看，首先用上文的六個選擇要求，用星星來表達
1 市值                            🏅🏅🏅🏅🏅
2 DPU 持續増長            🏅🏅🏅🏅🏅
3 行業及增長前景：                 當時雖然已經有放緩的跡象，但本地房托中增長機會及跑道已經是最優秀                   🏅🏅🏅🏅🏅
4 管理層                        🏅🏅🏅🏅🏅
5 大股東：並不是由家族控制，管理及股東分開 🏅🏅🏅🏅🏅
6 物業diversification 及抗風險能力: 本地房托中組合最大最分散，民生商場夠穩定，更有部分海外投資，當時看來也是非常好 🏅🏅🏅🏅🏅

由此可見當時的領展絕對值得高估值，所以給予相比無風險利率的溢價非常低。

Source: investing.com
 七月時大約是2.05%，而領展當時的yield 現在看來大概是2.7%.，風險溢價只有0.7%估值是非常之高，貴未必是賣出理由但上望沒有水位，要承擔如果有事估值向下俢的風險，當時未必是買入的最佳時機。

那麼現在又如何？經過社會事件再加肺炎，領展也不像當時看來如此金剛不壞，但是在六個層面看來也依舊優秀，當forward yield 去到4%，而無風險利率只剩不足1%，市場給予的風險溢價已經大大增加，往績看來已經在估值低端。未來相信很難回到未有黑天鵝事件發生之前的估值高端，但低位相信也不遠了。領展估計會向海外及辦工室物業發展，提高物業组合地域及行業的diversification，到時DPU上升估值回復，相信到時堂堂正正成為红底股。

房托的條件

投資房托一直是組合鐵三角的重要一員，由一開始的本地房托，進而投資新加坡同美國的房托。由只投資商場零售和辦公室類，去到工業物流，再到數據中心和triple net lease的新型Reits，一路走來，經歷了加息到減息的週期，本地零售辦工室的擴張及收縮，有成功的經驗更多的是交了學費，總結一下目前的經驗及睇法及未來要進步的方向。

首先買房托其實是買物業同管理團隊，兩者也要優秀Total Return 才會高。比較房托要用total return，即係資本增值加上派息，千萬不要只貪圖高息，怱略管理水平，搞不好隨時䁠息蝕價。

選擇房托自己會用以下的條件

第一 市值要在二百億港元以上，才能有economy of scale，融資及管理成本較低。

第二 DPU 要持續增長五年，只有優秀的Reits 才能一路成長，當前息率其實只是反映市場給的無風險利率的溢價，越優秀的Reits給的yield 通常較低。如果用股息率作估值的高低，要小心adjust 當時的無風險利率，用yield spread 可能更準確。

第三 行業及物業增長前景 ，香港地方少交通方便，行商埸是一種娛樂，網購對本地商場的影響較小，但在英美新加坡對商場的打擊很大，反之對物流的要求越來越大，而且對地點很挑剔。AMZN prime 的 one day delivery 已經証明成功，未來物流類reits的要求就是處理貨量又多又快，龍頭的優勢比其他類型的Reits更大。

第四 管理証明優秀，這個較為抽象，但可以由過往收購的成功與否，有否提高派息，同成本及融資成本控制看到。本地房托領展就已經証明了。

第五 大股東對小股東是否公平，家族大股東要小心。最好有大sponsor做靠山可以用合理價格注入優質物業。

第六 物業組合的diversification。有否足夠的物業數量？地域是否夠分散。就如本地社會事件也對不同的reits打擊不同，最經典當然是又一城商場的關閉對RW0U的重擊。老實說管理層也已經很優秀，竟然有買營運保險補償租金及裝修損失，但太倚重單一物業的風險不少，未來如果RW0U成功將物業diversify，估值將有回復的空間。亦期望2778有機會可以買到物業。

美聯儲突發減息50點子

繼2008金融海潚之後，聯儲局再次於非正常會議時段減息五十點子，重燃市場對經濟衰退的憂慮。DJI由升轉跌，今天滙豐恆生等銀行股大跌，防守性公用股有支持。地產及REITS 也有支持。

未來銀行股要避免，本地及内房可看高一線，本地Reits吸引力也在上升。上星期五兵荒馬亂之際竟然買到Ford的優先股，fixed income 類的資產也可小心考慮，選一些有能力度過危機的公司。公用股方面，1038長建息率也開始吸引。

如何唱英鎊買樓

話說上年尾買的英國樓要完成交易了，由於買樓資金比較大，滙率買賣差價的影響就很大，除時要比多一兩萬。香港人最常用的獅子銀行當然就貴森森的，我自己就用IB戶口分段買入英鎊，買賣差價是小數點後四個位，Commission 只是十多港元一次，重要有少少少少利息。最後用免費提款轉帳入銀行去找數。如果大家有其他更平的方法，不介意可以留個言嗎？

新鴻基地產 Update

上年計過新地的估值上下限為 $107.88-141.36

傳送門 https://80msociety.blogspot.com/2019/03/shk-16.html

結果好運地計中高低位。

中期業績又到了，是時候Update一下

2019 年 NAV195.447 2019 

保守估計2020年NAV持平或輕輕減少，Price/NAV 調低一些，高位用0.7計大約$137元，低位用0.54 同上年一樣$106-107。低過$110就算平但上方去到估值高位的機會很低。如果NAV回到2018年時的$186，低位更有可能見$100元。正股風險不大但回報也不高，下方十元下調風險上方二十元再加股息大约二十四元潛在回報。運用Short Put 行使價低過一百元，風險回報率可能比較好一些。策略就如823一樣。


PS: 三月十二日，接放一百元了