當找到優秀的房托時就可以用估值去定平貴，從而考慮買入時機。
第一 過往五年的股息率區間。留意要注意當時的無風險利率，而且成長了及証明了管理優秀的reits，風險溢價會減少，如果credit rating 上升了更加會推高估值，因為融資成本的減少。
第二 用price / NAV 。可以縦向及横向與同級的reits比較。要小心物業估值用的資本化率是否足夠保守及一致。
平的未必好，貴的也可能有道理。如果標的物的CAGR 有大約10%，其實留意要比較等待的時間及機會成本以及標的物每年高低位的差別，等一個10%的回調未必值得。除了價位之外注碼的多少也應孝慮當時向上upside同向下drawback的風險回報率。
決定買入及注碼之後，如果標的物是新加坡或其他非美元計價的就要考慮滙率風險，究竟當時滙價是順風或逆風，是否使用natural hedging，即係借入外滙買入外地標的物。
再要考慮要不要使用槓桿，標的物的LTV是多少，利息成本多少，同標的物的yield spread，及是否使用低息貨幣進行carry trade。
用領展做例子
Source：一年股價圖aastocks
用七月股價最高大約99元時看，首先用上文的六個選擇要求，用星星來表達
1 市值 🏅🏅🏅🏅🏅
2 DPU 持續増長 🏅🏅🏅🏅🏅
3 行業及增長前景： 當時雖然已經有放緩的跡象，但本地房托中增長機會及跑道已經是最優秀 🏅🏅🏅🏅🏅
4 管理層 🏅🏅🏅🏅🏅
5 大股東：並不是由家族控制，管理及股東分開 🏅🏅🏅🏅🏅
6 物業diversification 及抗風險能力: 本地房托中組合最大最分散，民生商場夠穩定，更有部分海外投資，當時看來也是非常好 🏅🏅🏅🏅🏅
由此可見當時的領展絕對值得高估值，所以給予相比無風險利率的溢價非常低。
Source: investing.com
七月時大約是2.05%，而領展當時的yield 現在看來大概是2.7%.，風險溢價只有0.7%估值是非常之高，貴未必是賣出理由但上望沒有水位，要承擔如果有事估值向下俢的風險，當時未必是買入的最佳時機。
那麼現在又如何？經過社會事件再加肺炎，領展也不像當時看來如此金剛不壞，但是在六個層面看來也依舊優秀，當forward yield 去到4%，而無風險利率只剩不足1%，市場給予的風險溢價已經大大增加，往績看來已經在估值低端。未來相信很難回到未有黑天鵝事件發生之前的估值高端，但低位相信也不遠了。領展估計會向海外及辦工室物業發展，提高物業组合地域及行業的diversification，到時DPU上升估值回復，相信到時堂堂正正成為红底股。
