抽新股

 下半年開始，由農夫山泉開始參加了熱門IPO的打新投資，為閒置備用現金提高回報，不失為低風險增加收入的方法。

TSLA 入 S&P 500

 昨晚 TSLA 終於入了S&P 500 指數，市值超過六千億美元，是歷史上最大市值納入指數的公司，大量被動指數基金在收市時要買入股票，组合也乘勢止賺了三分之一。六千億市值不會是TSLA的終點，假以時日上萬億甚至二萬億也有可能。只是希望短缐捕捉高低位可以增加手上股數，同時減部分Leverage。多謝投資路上各大神的分享，可以一路同坐到今日。 

(AJBU) KEPPEL DC REIT 1H2020 業績 Update

 半年業績交到功課，是疫情受惠股

DPU 增長超過10%

市場表現也很滿意，组合會繼續持有。留意下半年有否收購機會。

七月结 持續震盪 MTD + 14.7%

七月成績 MTD 14.7% 是自己的月回報新高，但操作上自己不滿意，限制了回報。

IPO 及 B股--保守地因不想用Margin 及對新行業的不理解，錯失了月初的IPO及B股的機會，及後在6969 及 6958 上市後追入，帶來一定回報，6969甚至短時間為第二大持股，現已止賺一半。

981 --- 錯過回A事件主導的機會，見波幅大就不敢買，其實事後看Risk/Reward Ratio 很不錯，Set Stop Loss 及注碼控制後應勇敢。

月頭市場突然抽高，乘機Close一大堆本來蝕緊的Short Put 及内險股，事後証明正確。

美股清了VISA, NET及所有Preferred Stock, 加了TSLA, ARKK, SQ, AMD, NVTA BILI。

大致維持0.9X的持股。八月業績期，會再考慮手上持股去留。

十大持股 700,AMZN,TSLA,ARKK,BABA, SQ, 1813, 2168,M44U,3883

最近天氣好得不得了，留念。

精簡组合，面對波動加劇

星期一美股突然走鬼，正是短線升幅已大，大部分股票估值升破Range，決定精簡组合，Leverage 減到 0.9X。Tesla 星期一走唔切，星期二開市猷疑一陣已向下掃，在1510-1520，減了少少。港股清了823,2318,960，加了700，因其確定性高。星期一加了電子煙6969，有機會成為黑馬，行業龍頭而且也有改變人們習慣的產品。

TSLA 破1500

今早起身一看，Tesla 已經突破了1500大關，早一日才有新聞話空頭達二百億美元，第二日已經比人挾爆，究竟是誰在沽空?大户對决還是散户被挾? 即市在1500元關磨了半日才破關成功，會否重演年頭先殺淡倉再殺好倉的戲碼，近來好消息盡出，會否在七月22日Q2業績之後 Sell in Fact? 组合中TSLA因股價上升及一路加注下 (最近一注在星期四)，已經成為第四大持股，下星期會少量減持減低風險迎接Q2 release，高手可能就會用對冲策略。TSLA 長期看好不變但連Cathie Wood 也減了少少，我也不再貪心了。

2020半年结，策略改變再出發

上半年 MWR (Money Weighted Return) +4.16% TWR (Time Weighted Return) -1.76%
MWR 比 TWR 高的原因是三月跌市時入錢救倉及加倉。2020年注定是不平凡的一年，年初開局延續2019年的升勢，港美股市也一片榮景，组合也在楫桿操作，二月疫情一開始時掉以輕心，沒有撤退反而撈底美國科技股，及後三月時美股四度溶斷時，要多次入錢救倉，最高峰時試過YTD-40%。原本以為要一兩年才可追返失地，但突然無限QE及買債後，美國科技股節節上升及後破頂，组合也一路調整，趁反彈減少Leverage，搬期權行使價及月份，賣出落後舊經濟股加注新科技股，終於组合重回正數。

現在十大持股如下：
Tencent, Alibaba, Amazon, 合景泰富, 佳兆業美好，領展，Tesla, QQQ, Mapletree Logistics Trust, 時代地產。

未來調整會減持領展及其他商業地產房仛，加重ARKK等增長股。組合機動性會提高，收縮股份數目，Leverage 也以1.2X為限，希望下半年可以由内房物管接力。

B股估值方法未學懂，只是跟風小注短炒了一兩轉非常可惜。中慨股中，萬國數據及B站也會孝慮，反而Alibaba明顯弱於騰訊，比重會再下調。賣出了Mastercard換的SQ期望有好表現，一再加注中。

指數被動投資越來越困難，恆指成份股中過氣股份佔一大部份，死氣沉沉，還要腾訊發力就Rebalance減持，滙豐長期下跌就調高比重，怎可能有好回報。可能只有QQQ才有持續回報的能力，但未來十年創新科技更有可能跑出，決定用QQQ 及 ARKK 雙頭ETF出擊作倉底。

                                                   
                                                   日前行過見這個曲線很像波浪一樣

房托VS買樓收租

為了獲得現金流，有人選擇買住宅收租，有人買房托收息，究竟實磚同紙磚有甚麽分別，各自有甚麽好處及壞處？

1. 業權VS股權
買住宅是擁有業權，有全權作出裝修出租等決定。買房托只是股權，除非是大股東，可參予管理有限。但業權擁有者也有维修保養及第三者責任，例如跌隻窗落街死了人會上身，股權就沒有額外責任。

2. 住宅VS不同商業地產板塊
住宅及商業地產是不同市場，受經濟法規的影響不同。今年香港房仛大跌其實是因為商場辦公室市道大跌，就算經濟差人也有基本住屋需求比較穩定，但蝕本生意冇人做，商業地產需求可以突然消失。投資住宅風險較低，適合大部分非專業的投資者。

3 融資不同
用住宅業權扺押借錢一般情況下被Call Loan 的機會比較低 (不是完全冇)， 用股權抵押房托就不同，例如在三月時可以突然被Call Margin，融資風險大大不同。

4 集中VS分散
現在人頭罕有，很難買多間住宅分散風險 (例如租霸BBQ等)。房托可以分散行業地域等分散風險。

作為投資者，盡量減低風險才是王道，兩者各有風險及好處，甚至可以互補，如何選擇要小心。

六月中週結及碎碎念

經過一輪努力，组合YTD终於正數，實在喜出望外。三月時REITS,波音及小注的優先股重創，原本以為要一兩年才可追回，但在美股主要是QQQ 及其他大型科技股破頂帶動下迅速回復，组合也趁機換馬減楫桿。現在主力為内地及美國的增長股及科技股，美股比重進一步增加。

六月加了1833,2168,3883,9928,ARKK,NET,NVDA,TSLA,SQ。
主力内房物管加科技。


賣了1299,823,Rw0U, BTOU, GOOGL, MA。
1299,823 主要是套出資金換馬。GOOGLE 表現落後決定賣出，套出MA換了SQ

Option 做了1093及 NET Short Put 同 Long Call 了388。1093除淨前IV偏高，趁機做了少少。

本週内房有起動的跡像，銷售數據已經轉好，這個板塊希望下半年有好表現。

700大漲小回格，Covered Short Call 已不敢再做 驚被Call 走，除已有正股外，可能睇位做近價Short Put。

Alibaba 短期要再睇一季業績再部署。會否再有增長點及PDD JD 對佢的影響。暫時看没有AMZN 的统治力但估值不貴，Keep 住不加不減。

3690 只剩少許長缐貨，IV幾高，可能有得造。

看了ARK Invest 的幾篇 Articles ，幾有啓發性。有興趣可以一看。
https://ark-invest.com/articles/

投資沒有永遠的必勝策略，以前息低楫桿買債房仛是王道，今年三月有幾慘烈大家都知，變幻才是永恆，繼續努力學習尊重市場才能生存。

                               近日天氣很好，行山時攝於灣仔峽道

領展績後Update

領展全年派息 $2.8719, 增長進一步放緩。NAV 更因疫情租值下跌至$77.06。Internal Organic Growth 走到盡頭，未來要靠海外收購，難度及風險較高。今年已完成收購的澳州悉尼甲级寫字樓，及傳洽購倫敦Canary Wharf 的甲级寫字樓，相比商場，寫字樓比較容易管理，但分散之下管理成本不輕，種種原因之下，未來估值區間下調，有可能行SHK走勢，有一定波幅，派息不俗但難再大升。

P/NAV相信今年難再有一倍以上估值。如以靜態Yield計要求至少有4%，股價高位是$71.8，3.8%則是$75.6。不負責任估計高位大约在$72-77之間。現價大约是區間中值。

正股在微利之下减持了部份，Short Put 就繼續坐磨時間值了。

套出來的換了平安好醫生及Cloudflare，進一步減少舊經濟的比重。

TSLA 破頂

多謝一眾Bloggers無私分享看法及網上資源。一番研究及追看很多Youtubers之後，相信其領先優勢，自動駕駛的可能性。组合越來越重視颠覆性科技，除了Tesla 外，ARKK及Cloudflare也會調高比重。

納指破頂，组合調整，準備下半年策略

纳指已破歷史高位，過去一星期舊經濟及疫情受害股追落後，升幅顯著。恆指就還在低位，離歷史高位十萬八千里，回看過去十多年回報有限。

恆指成份股中年初至今有正回報的只有：中國生物制藥，港交所，創科，騰訊，恆安及恆隆六隻，可見創新科技是市場勝利者。中國生物制藥老實說完全不懂，但大大跑贏同期加入恆指的石藥。组合藥業的Exposure很少，只有石藥的少量Short Put，也在B股IPO熱潮中有少許回報。组合從來無買過中國生物制藥，但這一板塊未來一定要參與多一些，可惜專業知識要求極高，如何選股暫時沒有能力分析，有没有高手可以提點一下。

港交所本來在低位買到，但很快就平了，未料中概股回歸潮推升至這地步，未來波幅區間應上移了，是恆指中未來有增長的成份股。

騰訊已是组合第一重倉股，未來增長可期，下半年主力。

恆指成份股中年初至今表現差的有，太古，三桶油，滙豐，長和，中人壽等，傳统重資產舊經濟，轉身困難，Competitive Advantage 越來越低，只有反彈難再創高峰，小心中了價值陷阱。例如Fintech和 Virtual Bank的出現 巳經令成本降不下來的滙豐前景暗淡，如只見高息但忽略其不斷弱化就有危險。

组合趁反彈平了一部分垃圾債及Bond ETF，賣了Google換了ARKK。

用了一些時間看了其他Bloggers 及Youtubers關於Tesla 的研究之後再加注。美股短期希望減持波音及少量STOR。

S REITS 加了AJBU。组合的M44U及ME8U 入了 STI Index，有望破頂。平手減了少少BTOU及RWOU。都是趁反彈減磅。

港股平了一半友邦轉了内房，下半年希望以内房及物管出擊。新做了16及2382的Short Put，823 如上70元會減少少。下半年也應有大波幅，恆指再做一隻腳機會也不低，未來一兩星期提升现金準備。

調整策略，回顧及展望

近來終於有點時間，回顧一下组合，想一想策略。先從失敗及損失最大的開始，領展，冠君，長和，太古，中銀香港，新創建，這些老牌股原本希望長遠收息，但自上年開始一沉不起，賺息大蝕價，它們債低管理層優秀，理應穩陣，買進時已經是歷年估值低端，但市場明顯估值下調，低處未算低，除了領展外其他已止蝕。教訓是增長及發展空間細的收息股，幾平也不要買，買股有Risk Exposure，只收息值博率太低。

比較成功的trade有700, Alibaba, AMZN,NVDA,M44U，全都是增長型股票，估值不平宜，但市場一再上調估值。市場兩極化越來越嚴重，趨勢比估值平更有值博率。

未來港股會短至中線trade為主，進一步加重美股，除QQQ外ARKK也會考慮。

英國樓Agent也找到客了，租金減了10%但也滿意了，未來再計劃買多一間。

恆指成份股 沒有更新 失望

恆指成份股季檢又沒有更新，失望。不禁令人懷疑長期持有盈富的理據。理論上index fund 透過指數成份股的定期更換，減去老化凋零的股票加入新進有朝氣的企業，不斷優化组合帶來長期回報。

回測過去十年盈富的股價，2010年第一個交易日的收市價是 $21.95，2020 年五月十五日的收市價是 $24，不計股息超過十年的股價回報只有9.33%，實在令人失望，更不要和美股比較。

期望恆指公司孝慮加入更多增長股，減低過氣企業及週期股的比重，使恆指下個十年的回報比較理想。

個人希望加入阿里，美團，減低金融股及油股的比重，及增加成份股的數量，不知大家對恆指成份股有甚麽意見？

騰訊Q1業績+倉update

騰訊Q1業績果然亮麗，手遊收入創新高，王者榮耀這老遊戲竟然再創高峰，其他分部收入特別金融科技十分不錯，Non-GAAP YOY 有29%，重回快速增長的道路。手上的持股繼續持有，公佈業績前趁IV同股價抽高，做了五月的遠價Covered Call，星期五趁回落，再做近價五月SP，看看有冇機會用比較低的成本增持。

手上的兩隻中型物管終於發力，希望有機追上龍頭的估值。内房繼續牛皮收息再算。保險股上番少，但需要更多時間。領展低位牛皮，但最近兩星期市况人流已經回復得七七八八，希績後可以上番七十樓上。

港股策略上希望增加防守力，為可能調整增加低位加貨的本錢。700,3690 的遠權SP 止賺，2007 SP 接近平手平倉四分之一。

S REITS 減持少許Rw0U 轉AJBU ，再沒有動作。

美股DJI SPY 開始轉弱，NASDAQ 還在高位，平少少AMZN,CRM,WDAY，TSLA，希望有機會低位買回。股市冰火兩極，貴的買不下手，殘的繼續破底，暫時持多少少現金。

美股Q1業績周

美股繼續氣勢如虹，GILD 的 Remdesivir 在 昨天有初步正面result，進一步推高市場氣氛。初步看疫情受惠股在高位有資金流出而疫情受害股回升中。

Facebook Google 業績比預期好，証明龍頭大型科技股非常resilient。

Microsoft 更表明疫情加快了Digital Transformation 的進度。

AMD 業績理想，高位回落後，孝慮買進。

TSLA 可惜買得太少，業绩非常亮麗。

期待之後的AMZN,NVDA result。

現在好像疫情已過高峰，一片樂觀氣氛，但本年度potential 的風險還有很多。

1. 疫情可能再有一波高峰
2. 大型企業或金融機構出事
3. 因低油價的骨牌效應
4. 國際關係緊張，疫後可能的行動升級

少量減持操作

大市回補了之前的下跌裂口，而下方還有上升裂口未補，少量減持增加現金。

減了一半3690，6049。平了Goodman Group, 636, 1373。RW0U 在打和點减持。QQQ 也減了十分一。175 Short Put 搬低了行使價。基本上希望增加防守力。

AJBU 1Q Update 對辦，疫情並沒有對其作出傷害。

身體不舒服，沒有精神寫文，幸而漸漸好轉中。

新加坡房託-KEPPEL DC REITS AJBU

新加玻房託比香港選擇多元化，而且無稅，買賣佣金低，组合中有很大部分是S-REITS，其中一個原因是本地沒有的Data Center Reits。

Keppel DC Reits (AJBU)
先看看是否合乎房託選擇條件

1. 2014 年IPO 上市 現市值大约四十億新元 過關

2. DPU 持續上升 過關

3. 行業前景在疫情下更秀麗，歐州要降低Netflix YouTube 等的畫質証明 Network infrastructure 有很大改善需求 過關

4. 管理持續有收購 並全球佈局 過關

5. 比較集中在新加玻但也有多個物業 過關

6. 今年短債很少，Interest Coverage 13.3X 很安全

AJBU 是組合Data Center 的選股之一 ，只是估值長期高企，只有趁今次股災加倉。

反彈之中不忘防守

全球持續反彈，美國失業人數超過半個香港的人口，市場解讀為再有利好政策的消息，再大升一下。

美股減了一半MA 換去NVDA 同 MSFT，MA 始終跨國收益減少，短期阻力比較明顯。MSFT 逆市收購，實力的表現。

少量減了低位買的BA,三百元以上的貨相信數年也未可見家鄉。

再加少少TSLA，繼續睇好。

Preferred Stock 如果到打和點會減磅。

Goodman 持續觀察。

港股繼續搬Short Put。加了 700 四月Covered Short Call

沽出低位買的2168

全倉以換貨，少量減持，搬Short Put 及少量 Covered Short Call 增加防守。第一波暫時過去，加強防守準備二段攻擊，大機會是重債企業爆煲，現金多的公司自然穩陣一些。


PS 市傳呂小姐恆大債爆倉，但又不見大劉比人傳唔惦，leverage 絕對是雙刃劍，操作實力決定可以用幾多leverage。

無限QE

終於出大絕 無限月讀。再直接入債市玩。流動性緊張應該暫時缓解。黃金大升，美股債市回穩。部分優秀股被錯殺的有機會見底，另一些嚴重受害股弱反彈後可以再破底。暫時看好AMD NVDA TSLA AMZN。昨天終於第一次入TSLA。

今天看看港股會否再行一段，700 1093 應該最强勢。

今日港股再大夾一浸，之前受壓最深的股如 2588， 3333 大升接近兩成，油股也大夾。相信部分由平淡倉及上星期四的斬倉潮完結做成。短線最危險時刻暫時過去，但疫情並未有過拐點，而且之後可能有大型企業倒閉的可能。

今日平了港交所，只因買價較高比較無防守力，轉即月未日Short Put。再平了1093即月Short Put。

再將部分曾入價現又變回價外的Short Put 轉去更低行使價。主要趁反彈增加防守力。

之後可能考慮少部分Covered Short Call 對沖，及再減短炒部分。

股災下操作想法

1. 中港股市應最快復原，只是疫情時序及估值低的原因。美股還有很長一段路，估值末夠平，deleverage也未完。

2. 有某些板塊未必能生還。你還會坐郵輪嗎？如果Covid19變成風土病，每年也爆一次，每次全船隔離，老實說免費我都不坐。去玩不是必須。相反航空業是必須的行業，唔搭飛機難道行路去歐州。波音及空巴是真正不能倒的公司，你能幻想未來沒有飛機搭的日子嗎？油公司就真的夕陽行業，有反彈但回不了悉日光輝。

3. E commerce 及 Cloud Sector 強勢。AMZN 生意做唔切要請人。700,9988 抗跌力強。NASDAQ 也比 DJI 好。QQQ 和 XLK 看高一缐。

4. Visa MA 可能要捱耐一點。加倉可以等等。

5. Boris Johnson 是天才定白痴？真的看不穿，但英國國運好以有好轉。我相信Brexit是有利。

6. NVDA AMD TSLA 强勢比疫情強行中斷 ，可能是機會。

7. Cloudfare 真的強到冇朋友，Short Put 似接不到貨。

8. Supply Chain 貨流似冇太大問题。人流問題大一點。

9. 港樓中了黑天鵝组合拳也能在此水平，明顯泡沫的成份不高，所有的辣招其實有效減低波幅。看了Ray Dalio 的教學，錢有印出來及借出來之分，印了出來的錢會永遠抬高資產的價格 (以二三十年去看，每一次的低位也高過之前的低位)，Credit 上升或下跌就帶來短期的波動，就算之後失業率上升，全球QE下大跌的可能性相對不大，因Credit比重不高。大升的條件也不似有，始终千萬以上的Mortgage 封了頂，Credit 大漲機會不高。相信約八百萬的樓呎價會高過二三千萬的豪宅。租豪宅可能是最理性的做法。

10. 風險管理，重中之重。每一項投資也可能中黑天鵝，如何令自己不死可以再戰更重要。

"Success is not final, Failure is not fatal; It is the courage to continue that counts." 

金融疫市，史詩式拆倉潮

每一次股災也有不同特色，沙士時股樓雙殺，2008金融海潚是CDO有毒資產國際金融巨企爆煲，今次股災是少見的全球經濟活動突然停止，企業現金流停止再引發企業債崩盤，我有一隻Investment Grade Bond 的 ETF ，兩星期內跌了超過三成，垃圾債更出現流動性停止。所有的流動資產類別股，債，房托，金，銀，油，外匯，甚至Bitcoin 也暴跌，只有美金及國債企得住。

超過十年的長期低息及美國慢牛的情况，令機構及個人投資者利用低息上槓桿食息差，(利申包括我自己)，令Credit Bubble 越來越大。In hindsight, 2018 年平安夜因加息大跌已經遇先演示一次，當時因停止加息轉減息，Bubble 就繼續。有人已經預示美股向牛三進發。在肺炎事件之前，一片樂觀氣氛，業績又理想，本來預計會出現最後煙花位。Bubble 太早離開會錯過最美麗一刻，太遲走又粉身碎骨。

肺炎一開始二月時，美股還在高位，但一跌破臨界點而肺炎持續，就刺爆了泡沫，引發漩渦式拆倉潮，一開始股跌，日元Carry Trade 拆倉，日元是先因平Carry Trade倉抽高，之後因拆倉持續美息減到零反要V跌。

之後最重要就是债市大跌，連investment grade都不能避免，所有人也急急deleverage，所有賣得Cash Out 到的資產都賣。最後連金都要跌。

暫時拆倉潮在星期三四達到最高峰，連公用股及最優質的股票也斬。是否暫告一段落未知，但最後被斬的優質資產就會比人搶番起，例如Goodman, O 同Tesla。要珍惜機會買或換貨。

另要記低今次對leverage的一些教訓。

第一 Leverage 只可以在低位或股災後做，十年一個週期，在下次Bubble 爆前已經要deleverage
第二 分散Asset Class 及地域不能避開系统性風險。
第三 危機時只有現金救到，永遠也要有現金救命。
第四 樓按是最佳leverage,盡量使用，不斷加按(50%)去Mortgage Link 作救命。
第五 不能太貪心及不能完全不貼市
第六 單一資產不能太多
第七 要認識債市

再想到再加，利申以上只是本人估計，應該離事實很遠，小心小心

股災時操作

今日恆指跌穿二百月缐，災情已等同當年海潚，PB/PE甚麽也在歷年低位，是否見底不知道，只知離底位越來越近，現水平捱過了往後有回報機會不小。那麽有甚麽要做呢？

第一要捱得過，現倉位就算Short Put 全接也夠現金，但就要動用Mortgage Link 的儲備，冇條件再加了，只可以換貨，今日就在$65.75，由2778 換823。部分需要接貨的Short Put 由九月調去三月同調低行使價，權金因高IV，反而重收多少少，不知是否叫無限補時，於我就是推遲及推低接貨價，以時間換空間，減低短期資金壓力。

第二要換貨，現在不論甚麽貨也洗倉，趁機低換低建立理想的组合，熊市之後回升最快。不要死抱回升機會低的貨。

第三孝慮用Covered Short Call 補血，但可能等有反彈先。高IV下也有數為。

第四個人現金流，減消費，增現金。取消上半年所有外遊計劃，下半年也暫緩。

換貨目標，今次明顯新經濟股最強，將會以股加Reits 出擊，債自已明顯末夠班，只會以交學費心熊盡量小注。

Realty Income 同 Equinix 兩隻美國Reits 王也希望有機會買到。

目標房托组合

優質的房托提供理想的回報，但過去表現最佳的，未來也可能老化跑輸。要往前看十年，選擇最好的房托而且盡可能減低風險。

今次肺炎大流行其實大大加速了趨勢的變化，第一科技網購的興起，減低了人流的重要性，相對上貨物及信息的流動越來越重要，量和速度兼備。

组合末來會以工業物流類房托及Data Center 類房托為主要骨幹。Class A 辦工室Reits 為副，慢慢減持或不加持商場類的房托。

第二個趨勢是房托越大越強，Economy of Scale 明顯。

第三黑天鵝無法完全避兔，只有分散投資。由於優質同類型房托很少，需要投資多個國家。

第四在十年一遇的大股災中無法發揮避險作用，Leverage 只能有限度或只在股災建倉時使用，慢慢Deleverage，甚至留現金部位。

第五最優質的房托，yield 往往較低，提供現金流未必強。

本地房托選擇

前文講了領展的睇法，再談談其他本地房托，利申只是小弟不入流的睇法，並非投資建議。

冠君產業信託 2778

1 市值                            :270 億，不到領展的五分之一🏅🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去五年持續增長 🏅🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :沒有收購，只有组合organic growth               🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好，未能証明有收購的能力🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  只得兩個物業，有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

置富產業信託 778

1 市值                            :183 億   🏅🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運尚可,但並沒有特別提升租值的能力🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  中檔民生商場。🏅🏅🏅

陽光房託 435

1 市值                            :72 億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年持續增長，最近一年持平🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  多元化有高中檔辦工室及中檔商場。🏅🏅🏅

泓富 808

1 市值                            :42億   🏅

2 DPU 持續増長            :過去四年慢慢持續增長，🏅🏅🏅🏅

3 行業及增長前景：      :有收購歷史，组合慢慢提升               🏅🏅🏅

4 管理層                         :一般營運良好 🏅🏅🏅

5 大股東                        ：家族控制，🏅🏅

6 物業diversification 及抗風險能力:  有中檔辦工室及工廈。🏅🏅🏅

風起雲湧 一周操作

自2008年金融海嘯之後最波動刺激的一周終於結束了。美股星期一及最期四兩次熔斷，恐慌情况在星期四到最高峰，VIX升至接近海嘯水平，所有資產類包扣避險類金銀國債investment grade Bonds 日元，REITS也急跌，全面Cash Out Sell Off 的情况，斬倉不斷出現。

Source: Investing.com

恆指跌到超過歐债時的水平，穿了150月線未到200月線。上圖可見97亞洲金融風暴，沙士，金融海嘯，歐債危機及大時代也在150至200月線見底，只在金融海嘯穿了幾次200月線。在星期五早上加了倉，但留意在2003,2008,2015 也有數個月低過150月線，前路還很長，但每次熊市完结就是牛市，今年第四季至明年令人十分期待。現在要小心現金水平，捱過了就是了。

组合今個星期也是淨買進狀態。

港股
700,3690,2318,3883,1918,1373,1299,1233,2168
SP Option
700@255 Dec
新加坡Reits
AJBU,M44U
美股
BA, STOR, BABA,CRM,
美債
ATCO
英股
DLN

美股長牛要調整相對上長，组合會以 港/中股主力，環球Reits，美科技龍頭為主。港股也應有大幅波動數月。

恆指跌破一百月線

2016 之後再次跌破一百月線，正進入熊市價值區，本次熊市由2018二月已有兩年，MACD 月線熊义已久，熊市很大機會今年完結，下一级支持二百月缐大约21300，坐穩，黎明终會來到。

Shopping List:
700, BABA, 3690 巨企領先地位更穩固
2318, 1299,1336 保險長供長有
388 獨市生意
823 本地最佳房託
1918,3883,1233,1030 減息受惠

美股就未夠平再買‘下一水平drawdown 30-35%

留意現金水平，努力工作加班，買更多平股。

房托的估值及買入考慮

當找到優秀的房托時就可以用估值去定平貴，從而考慮買入時機。

第一 過往五年的股息率區間。留意要注意當時的無風險利率，而且成長了及証明了管理優秀的reits，風險溢價會減少，如果credit rating 上升了更加會推高估值，因為融資成本的減少。

第二 用price / NAV 。可以縦向及横向與同級的reits比較。要小心物業估值用的資本化率是否足夠保守及一致。

平的未必好，貴的也可能有道理。如果標的物的CAGR 有大約10%，其實留意要比較等待的時間及機會成本以及標的物每年高低位的差別，等一個10%的回調未必值得。除了價位之外注碼的多少也應孝慮當時向上upside同向下drawback的風險回報率。

決定買入及注碼之後，如果標的物是新加坡或其他非美元計價的就要考慮滙率風險，究竟當時滙價是順風或逆風，是否使用natural hedging，即係借入外滙買入外地標的物。

再要考慮要不要使用槓桿，標的物的LTV是多少，利息成本多少，同標的物的yield spread，及是否使用低息貨幣進行carry trade。

用領展做例子

Source：一年股價圖aastocks
用七月股價最高大約99元時看，首先用上文的六個選擇要求，用星星來表達
1 市值                            🏅🏅🏅🏅🏅
2 DPU 持續増長            🏅🏅🏅🏅🏅
3 行業及增長前景：                 當時雖然已經有放緩的跡象，但本地房托中增長機會及跑道已經是最優秀                   🏅🏅🏅🏅🏅
4 管理層                        🏅🏅🏅🏅🏅
5 大股東：並不是由家族控制，管理及股東分開 🏅🏅🏅🏅🏅
6 物業diversification 及抗風險能力: 本地房托中組合最大最分散，民生商場夠穩定，更有部分海外投資，當時看來也是非常好 🏅🏅🏅🏅🏅

由此可見當時的領展絕對值得高估值，所以給予相比無風險利率的溢價非常低。

Source: investing.com
 七月時大約是2.05%，而領展當時的yield 現在看來大概是2.7%.，風險溢價只有0.7%估值是非常之高，貴未必是賣出理由但上望沒有水位，要承擔如果有事估值向下俢的風險，當時未必是買入的最佳時機。

那麼現在又如何？經過社會事件再加肺炎，領展也不像當時看來如此金剛不壞，但是在六個層面看來也依舊優秀，當forward yield 去到4%，而無風險利率只剩不足1%，市場給予的風險溢價已經大大增加，往績看來已經在估值低端。未來相信很難回到未有黑天鵝事件發生之前的估值高端，但低位相信也不遠了。領展估計會向海外及辦工室物業發展，提高物業组合地域及行業的diversification，到時DPU上升估值回復，相信到時堂堂正正成為红底股。

房托的條件

投資房托一直是組合鐵三角的重要一員，由一開始的本地房托，進而投資新加坡同美國的房托。由只投資商場零售和辦公室類，去到工業物流，再到數據中心和triple net lease的新型Reits，一路走來，經歷了加息到減息的週期，本地零售辦工室的擴張及收縮，有成功的經驗更多的是交了學費，總結一下目前的經驗及睇法及未來要進步的方向。

首先買房托其實是買物業同管理團隊，兩者也要優秀Total Return 才會高。比較房托要用total return，即係資本增值加上派息，千萬不要只貪圖高息，怱略管理水平，搞不好隨時䁠息蝕價。

選擇房托自己會用以下的條件

第一 市值要在二百億港元以上，才能有economy of scale，融資及管理成本較低。

第二 DPU 要持續增長五年，只有優秀的Reits 才能一路成長，當前息率其實只是反映市場給的無風險利率的溢價，越優秀的Reits給的yield 通常較低。如果用股息率作估值的高低，要小心adjust 當時的無風險利率，用yield spread 可能更準確。

第三 行業及物業增長前景 ，香港地方少交通方便，行商埸是一種娛樂，網購對本地商場的影響較小，但在英美新加坡對商場的打擊很大，反之對物流的要求越來越大，而且對地點很挑剔。AMZN prime 的 one day delivery 已經証明成功，未來物流類reits的要求就是處理貨量又多又快，龍頭的優勢比其他類型的Reits更大。

第四 管理証明優秀，這個較為抽象，但可以由過往收購的成功與否，有否提高派息，同成本及融資成本控制看到。本地房托領展就已經証明了。

第五 大股東對小股東是否公平，家族大股東要小心。最好有大sponsor做靠山可以用合理價格注入優質物業。

第六 物業組合的diversification。有否足夠的物業數量？地域是否夠分散。就如本地社會事件也對不同的reits打擊不同，最經典當然是又一城商場的關閉對RW0U的重擊。老實說管理層也已經很優秀，竟然有買營運保險補償租金及裝修損失，但太倚重單一物業的風險不少，未來如果RW0U成功將物業diversify，估值將有回復的空間。亦期望2778有機會可以買到物業。

美聯儲突發減息50點子

繼2008金融海潚之後，聯儲局再次於非正常會議時段減息五十點子，重燃市場對經濟衰退的憂慮。DJI由升轉跌，今天滙豐恆生等銀行股大跌，防守性公用股有支持。地產及REITS 也有支持。

未來銀行股要避免，本地及内房可看高一線，本地Reits吸引力也在上升。上星期五兵荒馬亂之際竟然買到Ford的優先股，fixed income 類的資產也可小心考慮，選一些有能力度過危機的公司。公用股方面，1038長建息率也開始吸引。

如何唱英鎊買樓

話說上年尾買的英國樓要完成交易了，由於買樓資金比較大，滙率買賣差價的影響就很大，除時要比多一兩萬。香港人最常用的獅子銀行當然就貴森森的，我自己就用IB戶口分段買入英鎊，買賣差價是小數點後四個位，Commission 只是十多港元一次，重要有少少少少利息。最後用免費提款轉帳入銀行去找數。如果大家有其他更平的方法，不介意可以留個言嗎？

新鴻基地產 Update

上年計過新地的估值上下限為 $107.88-141.36

傳送門 https://80msociety.blogspot.com/2019/03/shk-16.html

結果好運地計中高低位。

中期業績又到了，是時候Update一下

2019 年 NAV195.447 2019 

保守估計2020年NAV持平或輕輕減少，Price/NAV 調低一些，高位用0.7計大約$137元，低位用0.54 同上年一樣$106-107。低過$110就算平但上方去到估值高位的機會很低。如果NAV回到2018年時的$186，低位更有可能見$100元。正股風險不大但回報也不高，下方十元下調風險上方二十元再加股息大约二十四元潛在回報。運用Short Put 行使價低過一百元，風險回報率可能比較好一些。策略就如823一樣。


PS: 三月十二日，接放一百元了

二月結及展望

2020年只是過了兩個月，世界翻天覆地，由一月的創新高不斷，到二月的疫情擴散，今年的盈利已完全篜發，Year to date MWR -6.32%。再一次危機處理太慢。一月時看好A股加的2822放完新年之後中了重拳，大力拖累组合。

组合是用港美星的REITS同美債作為穩定组合波幅，上年香港REITS已經率先破功大跌，一輪清倉之後只餘下最看好有增長的2778冠君，甚至在低位等待社會事件過了高峰而估值處歷史低位時加倉。然後就是二月武肺侵港，零售斷橋，再進一步受壓。失策的地方是當初建立REITS收息部位時沒有作足夠的地域分散，導致香港一出事就重創，佔组合10.46%。星Reits的M44U,AJBU同ME8U表現出色，共佔组合6.17%，未來需要提高。美國Reits 佔8.69%也出現Profit taking 的情形。未來需要增加非香港的部位。

Photo Source: http://www.investingnote.com

新加玻REITS指數已到第一支持點，再破就可能回調升浪的50%，希望可以加倉。未來再减息，甚致QE的機會大增，有知名Blogger己提工業物流類的REITS是未來的增長點，再加上Data Center會是组合的主力目標。可能中選有A17U, EQIX 同Goodman。

領展進一步下跌，已到預測利率的四厘，NAV 如果持平在九十元，以歷年估值低端0.75去計算，大约是$67.5。Short Put 的打和點由$68 至 $61元，看看接不接到貨。用Short Put 而不用正股主因领展已非主力，要有比往時更吸引的估值才出手，二是買時間，Short Put 到期日是九月同十二月，有更多時間準備資金。

武肺事件幾時完結冇人知道，但事件完结之後有機會跑出的股票可以想一想。
中國會放水，保樓價不死，有可能加基建。醫藥股減少打壓，市民也可能買多些保險。美國可能減息，Fixed Income 可能受惠，其次大型科技股，信用卡，雲端股基本上優勢不變。

一路跌下來一路接刀，基本上是早了出手因恐慌比預期大，注碼上先輕注跌，再深時才再大注一些，拉出平均價也不太差，留了子彈再等部置。

港股買了 3883,1233,9928,1336,2318,2168,3690,700
美股加了AMZN,BABA,DLR,MA,MSFT,MSFT,STOR,V,QQQ

投入Cloudflare

第一次知道cloudflare這間公司，是由於facebook上傳來的一張圖，cloudflare抵抗了來自全世界的DDoS攻擊，成功令受攻擊的網站維持運作。想像一下現在網店盛行,如果受網路攻擊停業一星期，損失會非常慘重。Cloudflare 就像請一個保安人員守著店面保持正常的生意運作。Cloudflare 找客戶的策略十分獨特，先由細公司開始，透過口碑去接觸更多嘅客戶，而非由大公司開始的上而下策略，最基本的服務甚至是免費的，透過大量的流量入口，擴大更多的增值服務，可見如果有大量的客戶群，慢慢增加貼現率，將來大有可為。

現在的生意模式正轉向subscription模式，説穿了只是另類尋租行為，地產霸權的digital版本，但是更加嚴重的是，是世界性而且是全民性，難道你可以不用Gmail/Microsoft office/adobe photoshop，大家也只可以乖乖供會。如果cloudflare繼續座大會否二十年後成為另一間amazon，當然現在無人知，但我決定投入少許注碼繼續支持。

另一樣cloudfare聰明的做法是免費提供服務給一些政治網站，一來有道德分加乘，二來這些網站被國家級的攻擊機會最高，只要成功抵抗自然成為最佳的免費宣傳，升價十倍。

IPO時因爲IB不能認購新股，只可上市後買入，這些燒錢中買個未來的新公司可想而知波幅有幾大，為免被震走，是用一個低的注碼入正股，再趁IV超高時做short put 降低成本。

估值因為未有盈利只能用PS，2019年全年的數已經出了。Revenue是2.87億，revenue per share 大約是0.95上市後最低股價是14.5，PS 超過15倍，2020 的guidance大約是3.9億，revenue per share 是1.3 如果用15倍PS應該起碼值19.5。當然完全建基於大量的assumption之上，萬一不達標準而市場風險胃口減少估值收縮，可以跌到high high。

恐慌擴散，一歩歩操作

美股史無前例連續跌八百點，紀錄一下這兩天的操作。

美股 NVDA，BABA，V，MA，SSW PRH，QQQ
未入到 AMZN，MSFT，第二注QQQ

港股 1336，3883，2778， short put 823，2628
未入到700，3690，1299，2318

組合中的Bonds ，同ETF 發揮了減少波幅的作用。但fixed income只是初接觸，持股也是抄功課，多謝大方借抄功課的前輩。

肺炎疫情擴散，美股三連跌，開始操作

二月起加班的額外收入沒有了，主動收入下降，幸好待家避疫之下，支出也減少了。每月可投資金額在可預見一段時間也可能會減少。上半年的外遊計劃也取消減少消費。

823 跌破75元，按計劃用Short Put 介入。823 始終是本地Reits 首選，市值最大，Gearing Ratio 低，有海外併購及開發能力，管理層極佳，四釐息的價格是願意接貨的價格。

冠君也是持有的另一隻Reits，估值已經極殘，雖然朗豪坊是重災區，但物業質素極好，PB折讓咁大，會考慮加倉。

2628 也趁跌超過3%時，short put 了少許。

下一步希望可以入到700同3690

美股終於三連跌，pre market 時段入了BABA，QQQ 同 NVDA。主要加績優的大型科技股。

823 領展 操作看法

領展一直以來也是長牛股，CAGR 亞太REITS 中名列第一。但自從上年爭一步破百後，已經回調了25%。裝修屋邨商場提高租值的特殊紅利到了盡頭，每年DPU増速也在減慢，估值不能再維持在超高水平。領展的管理十分優秀，透過回購，進軍內地及海外的商埸辦工室，再加上發展自己的物業，積極維持比較高的DPU增長。本地上市REITs 中依舊是首選，但估值就要下調，未來的CAGR 也不會咁高了。現價開始吸引，但考慮到上升空間減少，正股持有未必有太大回報。少少地用short put ，升了收期權金，跌也可以更低折扣入貨。

新一篇文再談領展估值 http://80msociety.blogspot.com/2020/03/blog-post_9.html

股票的政策風險

香港上市的內地股票一直面對不能預計的政策風險。很多blogger 也有的公路股，一路以來也穩定増長同派息，今次突然免收路費差不多半年，但成本人工也要照出，可以想像盈利下跌甚至要虧本，派息也不能維持。其他板塊電力同燃氣也要減費，內銀也要借錢給未必有還錢能力的企業。之前的醫藥教育手遊股也有過調控。面對黑天鵝級的突然政策風險，唯一辦法就是行業要分散，而且risk premium也要計算在內，不能接受太高估值。再者加入美股美債進一步分散風險也是必須要做的。

2019 平保業績及估值更新

內含價值達到一萬二千億，新業務價值七百五十九億，增長慢了下來。業績不過不失，短期大升破百有難度，但估值又在中間偏低，如果跌破90元很多資金也會買。估計除非有催化劑，也會在85-100元中浮沈。波幅細，IV低，運用期權可能是一條路。

上年有計過高低估值, $64.2-$110.5

傳送門https://80msociety.blogspot.com/2019/03/2018_23.html

結果高低位也沒有見過，實際放業績後高低位是$83-$101。再要修正人仔跌了。
回測大約内含價值加新業務價值兩倍是低位，新業務價值5.8倍是高位。

如果今年内含價值增長10%=13200億，新業務價值增長5%=797億
低位 = (13200+797X2)/0.89/182.8=$90.9
高位= (13200+797X5.8)/0.89/182.8=$109.5

如只計新業務價值大約$81-$83，组合先左$86-87加了一注，並會在$83再加最後一注。

美股業績期

美股陸續出了季績，手上的美股大多有滿意的表現

AMZN 現時最重倉的持股，在過去一季有少量增持，超過一年的調整期及大量投資於物流終於得到市場認同，再次破頂。FFO 再創新高，Net Sales 強勁增長反映One Day Delivery 有效，成為終極護城河。AWS 繼續穏定増長，雖然烈強不斷挑戰，但先行者優勢應該也能保持領先。現在估值在歷史低位，除時好像上年的AAPL 一波大升浪。

BABA 減了三分一主要原因是止䁠一點想轉去NVDA 同700。業績如估計般好，但升了咁多短期可能要整固一陣。

MSFT 升到冇朋友，繼續坐住先，不會加了。

NVDA 絕對有大師兄回來的感覺。業績已過了拐點，要找機會加倉。

Visa 不過不失，穩定冇驚喜。

WDAY cloud segment 回歸了，繼續Hold

BA 又是太早買入，但最差時應該過去了。

Cloudfare 買過未來，蚊型注再定時Short Put 減成本

DLR 收購有綠燈’有機破頂。

肺炎下的金融市場

今年只過了個半月已經風起雲湧，肺炎來勢洶洶，多個中國城市封城。個人初步無責任估計，今次是SARS 同 MERS 進化版, 更強傳染力，更長潛伏期，無病徵時已可以傳給人，死亡率不高當然也不低，重症的不少。最危險的情況是令醫療系統超載，現在發生的全球口罩及PPE短缺只是開始。中國醫療資源其實十分豐富而且有自主生產能力，尚且如此也要大規模封城減低傳染率，再起多間臨時醫院，再投入軍隊軍醫及各地醫護。世界各地也有個案。

說回香港，只要看醫管局口罩及保護衣的存量就知道，只要有大規模本地爆發(看看鑽石公主號的例子)，例如連續幾天超過二三十個確診，醫院就會面臨超載，現在真的是危急存亡之秋。幸好香港人沙士的教訓太深刻，防疫意識已經是世界第一。希望危機可以渡過。

說回金融市場，已經大幅回升，已經當成疫情好快過去，萬一疫情擴大或維持到三月四月，經濟一定大受打擊。由於有此憂慮，今次反彈浪完全錯過，更在低位減少了倉位。究竟是錯或對，可能要等到夏天才知道。

短暫的中東危機

突然美國伊朗爆出危機，伊朗發射飛彈打中了美軍基地，一架波音七三七也懷疑被擊落。一開市已大幅低開，打破了自己28000的防線，立即賣出了部分港股倉位。突然風向一轉，兩方又話不打了，港股大幅回升。自己倉位少了自然也追不上。雖然事後看，最恐慌時其實應該加倉，但冇後悔今次的決定。

首先股市己累積大量升幅而未有調整，絕對有機會借機下跌。二是今次是止賺部份倉位，增加防守力。今次有執行之前的防守策略，雖然利潤少了，但不輸錢始終是最重要的戒條。等下一次調整再造過。

2020 一月開局

新年第一個交易日升了三百點，之前造的Short Put 除了19之外全部也有利潤，先平了2018 同1299。2018有一點可惜，做Short Put 時只係四十元邊，當時只是認為見了大底，但冇信心會大升，只用Short Put 出擊只是繩頭小利。Short Put 就是勝率高但利潤小。

美股就Go Go Go，AMZN 終於突破區間，是繼BABA 之後的重倉。MSFT 平三分一轉去NVDA。AMD 又是可惜只用Short Put 捕捉不了大利潤。一眾Reits 繼續跌，買了少少STOR。

DATA Center Reits 會等位加倉，用同Office, logistics Reits 作主力。減少零售Mall Reits 的比重。

CEF 派息風險

之前一直對很多blogger 都有的月月派息 close end fund 好有興趣。超過十釐息就算要俾30% withholding tax 再加少許leverage, 穩定十多%年回報似乎不難。但2019 開始雖然派息不減，但有部分是return of capital，觀察了數個月也沒有改變，決定不買了，因為如果減派息，除時賺息蝕價。我估計是因為之前買落比較高息的bonds陸續到期,新加入嘅債券息率又比較低，維持不了這麼高的派息。Fixed income 的資產，一是太貴，一是要接受比較低息。

組合也要開始調整，減持一半買了一年的長債ETF，全清了C.prn 因為如果一收回就立即有損失。之前DKT, HSEA HSEB 的教訓令人坐貨也不安樂。今年買沒有maturity date 的收息產品要小心。

續2019回顧

港股連股息佔本年回報的23%，損失主要由1,1728,2388,2778,386,659,87,874 帶來。1是由於低估徝於港股高位時買。1728其實不了解4S公司，就算買也應選龍頭。2388,2778,87,659 也是因本地事件下跌。386見回調買下，但底部還未到太心急了。874還要等一等。

回報主要由1030,1038,1299,1368,2318,2601,3883,435,6049,6869,700,778,823。内房内險內銀加高位走到的本地Reits 就是主力。暫時2020乜以此作主力。

美股連股息佔本年回報25%，BABA 是全回報最高的一隻，其次是AAPL, MSFT, V, STOR

Bonds ETF 同 preferred stocks 回報佔 16%，S Reits 17%。

Stocks Options 也佔回報 16%, index option -4%

Options Short side 表現比較好主要其實大市上下波幅不太大，來年可能要多long side 了，要求更高了。

2019 年度投資回顧

2019 年終於都過去了，整個世界也發生了很多大事，部份實在是意料之外的黑天鵝事件，對組合做成大大小小的衝擊。2019 Q1 先在中美言和再加上利息预期由升轉跌下，港美股市一路拉升，組合未能第一時間轉守為攻於一月加倉，反而每每用指數期權作對沖，但此法耗費成本拉低回報，其實也没甚效率，之後應以逐漸減倉代替。幸好倉位中Reits 同優先股因突然減息一路上升令组合與指數回報相差不遠。

Q2 股市一路歌舞昇平，组合的一半高息Reits/Bond/Preferred Stocks 一半增表股的策略似乎順風順水，但其實第二季中段因高息的Assets 己經高位受阻，第一季又未能及早加倉，建倉成本高，最致命是當指數在三萬點爭持時，追買二三線落後股，導致之後的重傷。

Q3 特朗普突然推翻了和談，一跌三千點，组合的一半增長股重創，幸另一半的高息股發揮避險作用，但本年利潤已沒了七成。第二個重傷位是本地事件,引致到最重倉的本地Reits 急跌。

Q4 组合幸好有部分的美股美債同S Reits，表現實在亮麗，最後一季拉升了组合。其次由港股換馬到中資股也帶來回報，有驚無險完成了2019年。

檢討1
一半高息一半增長的策略要再多一些地域分散才可以有效分散分險。未來會再增加S Reits 同美股美債的exposure，也會研究澳州及英國

2. 指數期權Hedging 不太有效，未來直接減倉算了。

3. 今次在低位做了很多大價外Short Put，有效減低跌市加貨的壓力。

4. 兵貴神速，攻轉守，守轉攻的速度最重要。

樓1

Birmingham 西面樓價比較高，今次目標是2 Bed 的排屋，用 Rightmove research, 近大學明顯租金以較高。

其次再search crime map 睇Crime 多唔多，最驚都是爆格，偷車反而事小。

Google Map 的3D 同 Street View 好有用，可以快速了解附近的環境。